房贷没有还完卖房剩余房贷怎么办
《民法典》第四百零六条和《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，正在还贷的房产本质上是抵押给银行的资产。卖家想要合法转让房产，必须经过抵押权人（银行）同意并解除抵押登记。常见三种处理方式：卖家自筹资金提前还贷、买家垫资解押、通过第三方担保机构办理转按揭。无论哪种方式，都需要在过户前完成贷款结清和抵押注销手续。
手把手教你处理"带房贷卖房"难题
老王最近急着卖房换学区房，但房贷还剩80万没还清，卡在了这个环节。其实这种情况很常见，只要掌握正确方法，完全能顺利交易。下面给大家支几招：
第一招叫"自掏腰包先还贷"。你手头有存款或理财产品到期，可以直接还款解押。不过要提前还款需要支付违约金，一般贷款满1年后不收，要看贷款合同。有个朋友去年提前还了50万，银行收了1个月利息作为违约金，大概2000多块。
第二招是"让买家帮忙垫资"。现在很多中介会操作这种流程：签合约定买家先支付首付款用于解押。房子总价300万，买家先付100万给卖家还贷，等解押后再办理过户。但这里要特别资金监管，最好通过第三方账户托管，避免钱房两空。
第三招是"转按揭神器"。有些银行提供"同行转按揭"服务，相当于把贷款转移到买家身上。买家也在同一家银行办理贷款，可以直接进行债权转移。不过现在能做转按揭的银行不多，需要提前咨询。
最近还有个新办法是通过担保公司过桥资金。中介公司合作的金服机构会先垫资解押，收取每天0.03%-0.05%的利息。垫资100万用15天，利息大约4500-7500元。虽然成本高点，但能快速解决问题。
必须知道的5个风险点
去年张女士急着卖房，收了买家30万定金去解押，结果买家突然反悔，导致房子没卖成还要打官司。所以操作时要：资金必须进监管账户、合同要明确解押责任、约定好违约金条款。最好找专业律师审核合同，别省那几千块律师费。
还有个常见坑是"高评高贷"。有些中介会建议把房价做高，让买家多贷款来覆盖你的房贷。这种做法涉嫌骗贷，最高被判刑！千万不能碰这条红线。
常见问题答疑
问题1：提前还贷要付多少违约金？
多数银行规定：贷款不满1年提前还款，收3%违约金；1-2年收2%；2-3年收1%；超过3年免收。100万贷款满8个月提前还清，违约金是3万。
问题2：买家垫资安全吗？怎么保障？
一定要通过银行资金监管账户操作，签订三方协议。约定清楚：过户失败，资金原路退回。最好让买家直接把钱打到监管账户，而不是转给卖家个人。
问题3：转按揭现在还能办吗？
目前只有少数银行可以办理，且要求买家资质符合贷款条件。建设银行的"带押过户"试点，买卖双方需要在该行开户，整个流程大概需要2-3个月。
问题4：卖房期间房贷断供会怎样？
银行会立即将逾期记录上报征信，产生罚息。超过3个月启动法拍程序。建议在挂牌时就做好还款规划，实在困难，可以申请6个月内的延期还款。
问题5：解押后多久能完成过户？
还清贷款后，银行在7个工作日内出具结清证明，3个工作日内办理解押手续。拿到不动产登记中心出具的《抵押注销证明》后，次日即可办理过户。整个流程最快2周，慢的话1个月左右。
