买卖房屋没有实际转账可以么

《民法典》第595条和《城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须签订书面合同并办理过户登记，但法律并未强制要求房款必须通过银行转账支付。换句话说，买卖双方可以用现金、实物抵偿甚至债务抵消等方式完成交易。不过没有实际转账记录导致三大法律风险：一是付款举证困难，二是涉嫌偷逃税款，三是被认定为虚假交易。下面我们就来掰开揉碎讲讲这的门道。

一、你以为的"方便"藏着大坑

老王去年把房子卖给亲戚，觉得转账麻烦直接收了50万现金，还写了张收条。结果过户后亲戚反悔要退房，硬说没给钱，收条被撕了复印件法院不认，老王差点赔了房子又折兵。这种情况在熟人交易中特别常见，很多人觉得"都是自己人不用见外"，结果栽在人性考验上。

再说个真实案例：杭州某夫妻为规避限购政策，签订阴阳合同约定300万房款，实际通过现金支付100万。后来卖家不认账，买家拿着20公斤现金的取款记录都败诉了——法院认定现金支付不合常理，最终按网签合同判返还定金。所以说，现金交易不是不能用，但必须做好全套证据链。

二、不同支付方式的风险密码

1. 现金支付：随身带几十万现金既不安全又可疑，银行大额取现要预约还要说明用途。最关键的是要具备：收条+取款凭证+证人证言+录音录像，少一样都被认定为虚构交易。

2. 实物抵偿：用豪车、金条抵房款听着很酷，但得做好三件事：签补充协议写明抵偿物品明细、做价值评估公证、实际完成物品交付。曾经有人用祖传字画抵200万房款，结果过户后买家说画是赝品，闹上法庭两败俱伤。

3. 债务抵消：这种情况要特别时效性。买家三年前借给卖家100万，现在用来抵房款，必须重新签订债权债务确认书，否则过了诉讼时效的债权不被认可。

三、救命锦囊：这样操作才稳妥

第一招：收条要写成"付款确认书"，写明"于X年X月X日在X地以现金/实物形式收到购房款XX万元整"，买卖双方和至少两个见证人签字按手印，最好去公证处做现场公证。

第二招：大额现金存入卖家账户，虽然麻烦但能留下银行流水。约定房款100万，可以分10次每次存9.8万（避免触发反洗钱监控），存款时备注"购房款-某小区X栋X单元"。

第三招：全程录像留痕，从数钱过程到交钥匙，每个环节都要录像。特别是要说清"现在支付的是XX房子的购房款尾款XX万元"，这个录音录像关键时刻比书面证据更有力。

四、灵魂拷问：这些问题你必须懂

1. 亲戚间买卖不转账会被查吗？

税务部门重点关注的是交易价格是否明显偏低。是亲兄弟姐妹按市场价交易，即使用现金支付，只要做好资金证明和公证，不会有事。但是1块钱买卖过户，就算有转账记录也会被追缴税款。

2. 用微信支付宝转账算数吗？

移动支付可以作为辅助证据，但要三点：①单日限额不够（支付宝余额付款单笔最高5万） ②备注栏必须写明"购房款" ③要保存原始转账记录，不能只有截图。建议大额房款还是走银行渠道。

3. 对方收了现金不认账怎么办？

立即做三件事：①找当天陪同的见证人作证 ②调取交钱地点的监控录像 ③查询对方近期大额存款记录。现金是从银行取的，要保存好取款凭证和冠字号码，现在100元钞票都能查到取款ATM机编号。

4. 用美元支付房款合法吗？

外汇管理条例，境内房产交易必须用人民币结算。用外币支付，轻则被外汇局处罚，重则导致买卖合同无效。曾经有买家用比特币支付首付，结果被法院认定合同违法，判令双方返还财产。