开发商破产房子烂尾了房贷怎么办

当开发商破产导致楼盘烂尾时，很多购房者最焦虑的问题就是：“房贷还要继续还吗？钱会不会打水漂？”《民法典》第578条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房贷合同和购房合同是独立的法律关系。即使房子烂尾了，购房者仍需按约偿还银行贷款，但可以通过法律手段向开发商索赔。购房者有权解除购房合同并要求开发商退还已付房款及赔偿损失，而银行作为债权人也会参与开发商的破产清算程序。

烂尾楼背后的法律真相：为什么还要继续还贷？

很多业主想不通：“房子都没了，为什么还要给银行送钱？”这其实涉及到两份合同的法律切割。你和开发商签的是《商品房买卖合同》，和银行签的是《贷款合同》。就像你在商场买了台电视，用信用卡分期付款，后来发现电视是坏的，你可以找商场退货，但信用卡分期还得继续还——这就是两个独立的法律关系。

不过这不代表购房者只能吃哑巴亏！《企业破产法》第18条，开发商进入破产程序，购房者可以要求解除购房合同，开发商需要退还首付款并赔偿损失，而剩余房贷则由开发商承担。浙江某烂尾楼案件中，法院就判决217户业主成功解除贷款合同，不再偿还剩余房贷。

自救指南：5步走守护你的血汗钱

第一步：立即暂停还贷（需谨慎操作）
发现楼盘停工迹象时，马上联系银行申请停贷，但要：单方面停贷影响征信。最好先向法院起诉解除购房合同，拿到胜诉判决后再正式停贷。

第二步：抱团成立业主委员会
一个人的力量有限，但整栋楼的业主联合起来就能形成强大声量。郑州某楼盘300多名业主集体维权，最终促成政府介入监管资金。

第三步：申请财产保全
赶在开发商资产被冻结前，向法院申请冻结其账户资金。记得带上购房合同、付款凭证等证据，这一步能有效防止开发商转移财产。

第四步：参与破产债权申报
《企业破产法》第113条，购房者的债权属于优先受偿范围。但要申报时效，破产受理后30天内要完成申报。

第五步：考虑续建或退房
项目有续建，可以联合其他业主引入新开发商；若彻底烂尾，建议尽早起诉退房，越早起诉拿回钱的性越大。

常见问题：开发商破产后的救命答案

问题1：能直接停贷不还吗？会影响征信吗？

千万别擅自停贷！必须通过法律程序解除购房合同后，才能合法停贷。深圳王女士因私自停贷2年，不仅被银行起诉还要支付违约金。正确做法是先起诉开发商，拿到解除合同判决后再申请停贷。

问题2：首付款能要回来吗？能赔多少？

司法实践，成功解除合同后首付款基本能全额追回，还能获得利息赔偿。但要看开发商剩余资产，像某破产房企的购房者最终拿回了92%的房款。

问题3：政府会兜底解决吗？

政府没有法定义务兜底，但重大民生项目会协调解决。昆明"别样幸福城"烂尾4年后，由政府牵头引入国企接盘完成建设。购房者要多向住建部门反映情况，推动纳入"保交楼"名单。

问题4：已还的房贷能要回来吗？

已还的房贷属于履行贷款合同义务，无法直接追回。但解除购房合同后，可以要求开发商赔偿已支付的本金及利息。杭州某案例中，法院判决开发商赔偿业主已还贷金额的70%。

问题5：能要求换现房赔偿吗？

在破产清算中很难实现，但重组阶段有机会。郑州某楼盘破产重整后，业主可选择换到其他楼盘现房或折价退款。关键要尽早参与债权人会议表达诉求。