买二手房别人还有房贷怎么办
《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人（银行）。原业主的房贷未还清时，房子在法律上仍处于抵押状态。作为买家，你有权要求卖家在交易前完成房贷解押，或通过资金监管方式确保交易安全。最关键的是要在《房屋买卖合同》中明确约定解押责任和违约责任，必要时可要求卖家提供阶段性担保。
二手房带房贷交易的三种常见方式
第一种：卖家自己掏钱解押 最安全的操作就是让卖家用自有资金还清房贷。王先生看中一套总价300万的房子，卖家还剩80万房贷，可以约定卖家在签约后15个工作日内办理解押手续。买家最好到银行柜台亲眼看着转账还款，拿到《贷款结清证明》和《他项权证注销材料》才算稳妥。
第二种：用买家的首付款解押（高风险！） 很多中介会建议用买家的首付帮卖家解押，但这里有个大坑！就发生过买家垫付50万首付后，卖家卷款跑路的案例。非要走这个流程，一定要通过第三方资金监管账户操作，确保钱直接打进银行还款账户，并且约定“解押失败全额退款+赔偿”。
第三种：带押过户新模式（推荐！） 自然资源部新推的“带押过户”政策是个神器，卖家不用先还贷就能直接过户。目前全国100多个城市已开通，流程是：买卖双方和银行签三方协议→买家申请新贷款→银行同步完成解押和过户→卖家收到房款。整个过程像支付宝担保交易一样安全，还能省去1-2个月的解押时间。
必须避开的三大雷区
雷区1：轻信口头承诺 千万别信卖家说的“过户后马上还贷”，见过太多过户后房子还被银行查封的案例。一定要在合同里写明“房屋必须无抵押过户”，并且约定每逾期一天按总房款0.5%赔付违约金。
雷区2：忽略征信查询 建议签约前让卖家打印《个人征信报告》，重点看三个信息：①剩余房贷金额是否和产调一致 ②是否有其他民间借贷抵押 ③是否被列入失信名单。去年杭州就有买家过户后发现房子还有二次抵押，多背了200万债务。
雷区3：跳过资金监管 无论中介怎么忽悠，房款一定要走银行监管账户。有个实用技巧：可以要求监管账户设置“双重放款条件”——既要完成过户登记，又要确认抵押权已注销。这样哪怕过户后发现问题，钱还在监管账户里没放给卖家。
常见问题解答
问题1：卖家不配合解押怎么办？ 答：立即启动法律程序！先向房管局申请异议登记（20天内有效），起诉要求继续履行合同并赔偿损失。记得收集银行还款记录、催告函等证据，这种情况法院判买家胜诉。
问题2：房贷没还清能直接过户吗？ 答：后可以！通过“带押过户”政策，全国已有超过15万套房源成功交易。要满足三个条件：①房子是个人产权 ②房贷是商业贷款（公积金贷款暂不支持） ③买方需办理房贷
问题3：帮卖家垫资解押要什么？ 答：务必做到四步走：①签《垫资解押协议》明确借款用途 ②让卖家抵押其他财产做担保 ③通过公证处提存资金 ④在房管局同步办理网签备案。记住：垫资金额不要超过首付款的70%。
