买房卖家贷款还没还完怎么办
《民法典》第四百零六条，抵押期间房屋可以买卖，但抵押登记未解除前无法过户。卖家贷款未结清，房子仍抵押给银行，必须先还清贷款解除抵押才能完成交易。从法律层面看，处理方式主要有三种：1.卖家自行筹钱解押；2.买家垫资解押（需签协议保障）；3.通过银行"带押过户"新政操作（试点城市适用）。若卖家隐瞒房贷情况，构成合同欺诈，买家可主张赔偿。
遇到卖家欠着房贷的房子，这6招教你安全上车
去年我朋友看中一套二手房，签合才发现卖家还有80万房贷没还，急得差点放弃。其实这种情况很常见，掌握正确姿势完全能规避风险！
第一招：查清贷款余额
让卖家打银行还款流水，别光看房产证！有个案例是房产证显示贷款200万，结果卖家偷偷做了二次抵押，总负债300万。一定要让卖家拉取最新征信报告，确认所有抵押情况。
第二招：资金监管别省事
千万别直接把首付转给卖家还贷！去年杭州就有人被骗，200万首付被挪去炒股。正确做法是开设三方资金监管账户，约定贷款还清自动划转，全程银行盯着钱。
第三招：合同要写"死亡条款"
在补充协议里加这句："若卖家未在XX日前解除抵押，每日按总房款0.5%赔偿，超过15天买家有权解约并获双倍定金赔偿"。见过最狠的买家还让卖家押了辆车做担保。
第四招：尝试带押过户
现在北京、深圳等15城试点新政，不用先还贷就能过户。流程是：买卖双方银行签协议→新贷款审批→同步办理过户和抵押。上周刚帮客户办成，省了2万过桥费。
第五招：预告登记锁住房
签完合同马上去不动产中心办预告登记，防止卖家拿房子做二次抵押。有个大姐没做这个，结果过户前房子被查封，官司打了两年。
第六招：买前查查封
别以为有中介就安全！亲自去不动产中心花30块打印产权信息表，重点看有没有查封、异议登记。曾经有中介勾结卖家伪造解押证明，买家差点钱房两空。
常见问题解答
1. 卖家说用我的首付还贷安全吗？
风险极大！必须通过资金监管账户操作，且要确保还款账户是卖家贷款银行的同名账户。建议分两次支付：首付款70%进监管账户用于还贷，剩余30%过户后支付。曾有案例显示，卖家收到钱后消失，因资金未监管，买家维权困难。
2. 合同签了才发现有抵押怎么办？
立即要求卖家提供还款计划，并做合同公证。可向法院申请财产保全，冻结房屋交易。若卖家恶意隐瞒，可主张不超过已付房款一倍的赔偿。收集微信记录、通话录音等证据是关键。
3. 卖家拖着不还贷能强制过户吗？
可起诉要求继续履行合同，但法院会判卖家限期解押。苏州有过判例：卖家拒不还贷，法院直接从其其他账户划扣资金还贷。执行阶段长达3-6个月，要做好心理准备。
4. 公积金贷款未还清能交易吗？
比商业贷款更麻烦！必须结清后才能交易，且公积金中心不放"带押过户"。建议让卖家申请商业过桥贷款，1-2周能搞定。北京等地要求必须卖家本人还贷，不能用买家资金。
5. 首付不够帮卖家还贷怎么办？
可考虑"转按揭"，但全国仅少数银行办理。平安银行"续贷通"，把剩余贷款转到买家名下。需要买家征信良好，且贷款额度不超过房价70%。利率会比普通房贷高0.5%左右，适合急购优质房源的情况。
