房贷没还清卖房子后面利息怎么算
《民法典》第四百零六条和《城市房地产抵押管理办法》，背着房贷卖房可不是你想卖就能卖！银行作为抵押权人，在贷款没结清前房子相当于"带锁出售"。法律规定必须提前解除抵押，要么卖家自掏腰包提前还款，要么和买家商量用首付款冲抵贷款。重点来了：从你签完卖房合同到完成过户这期间产生的利息，只要银行还没收到全部还款，利息就会像滚雪球一样继续累积！
背着房贷卖房的正确打开方式
第一步赶紧联系你的贷款经理，查清楚还剩多少本金没还。老王贷了200万，现在还剩150万本金，最近想卖房，先得把这150万的本金和产生的利息算清楚。
第二步要和买家玩好"资金接力赛"。常见操作是用买家的首付款来填你的房贷坑。房子卖300万，买家首付180万，这钱刚好够结清你的150万贷款加10万利息，剩下的20万才是你的首付款。不过要记得提前和银行预约还款，现在很多银行都要提前30天申请。
第三步可以找过桥资金当"临时救火队"。去年杭州张女士卖房时就遇到买家贷款迟迟下不来，她找了担保公司垫资150万，每天利息0.05%，15天过户成功后才还上，光利息就花了1.1万。
利息计算器：你的钱到底怎么飞走的？
利息=剩余本金×日利率×实际占用天数。你房贷利率5%（日利率0.0137%），卖房时还剩100万贷款，从签合同到还贷用了45天，利息就是100万×0.0137%×45=6165元。要银行都是"算头不算尾"，还款当天不计息。
提前还款违约金才是隐藏BOSS！工商银行规定还款不满3年要收3%违约金，100万贷款就要多付3万。但有些银行像招商银行，还款满1年就免违约金，这个一定要提前问清楚。
常见问题急救包
1. 必须自己先还清房贷才能卖房吗？
不用当冤大头！现在流行"带押过户"，全国已有80多个城市推行。只要买卖双方和银行签三方协议，可以直接把房贷转到买家名下。不过要满足两个条件：房子是现房、买家也在这家银行办贷款。
2. 买家垫资会不会有风险？
去年南京发生过买家垫资后卖家跑路的案子。建议走资金监管账户，就像支付宝一样，钱先冻在银行，等过户成功再解冻。最好在合同里写明："买家垫资部分冲抵房款，若交易失败全额退还"。
3. 提前还款违约金怎么算？
六大银行的套路要看清：建设银行满3年免违约金，银行满2年收2%，农业银行最狠，不管什么时候提前还都要收3个月利息。教你个话术："经理，我打算再存100万理财，能不能申请减免违约金？"
4. 怎么避免利息纠纷？
记住三个关键时间点：①签合同当天查剩余本金 ②约定还款日期 ③在补充协议写明"自筹资金还款的，利息计算至X年X月X日"。去年上海法院判的一个案例，就因为没写截止日期，卖家多赔了2.8万利息。
