房贷没还清卖房怎么算钱
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。即使房贷没还清，房屋所有权人仍然有权出售房产。但必须优先处理抵押权问题——买家支付的购房款需优先偿还银行贷款，银行出具《抵押注销证明》后，才能办理过户手续。卖房所得资金要先"填平"房贷这个"窟窿"，剩下的钱才是卖家的净收益。
手把手教你计算卖房收益
老王贷款150万买房，现在还剩100万房贷，现以300万出售。我们分三步计算实际到手金额：
第一步：确认待还金额。不是简单看剩余本金，要联系银行获取《还款计划表》，精确计算到交易日的本息合计（含提前还款违约金）。总还款额102万。
第二步：扣除交易成本。包括中介费（2%约6万）、增值税（满两年免缴）、个税（1%约3万），合计约9万。
第三步：计算净收益。300万售价-102万还款-9万费用=189万。这还没算装修折旧，要是当年花30万装修，现在只能折算10万残值，实际到手相当于179万。
三种实用解押方案对比
方案一：自掏腰包解押 最适合有存款的卖家。张女士用理财到期的50万提前还款，2周完成解押，虽然损失了理财收益，但换取快速成交，适合着急置换的卖家。
方案二：买家垫资解押 最近流行的交易模式。买家先支付61万首付用于还贷，但需要签订补充协议明确资金用途。要约定"如因买家原因导致交易失败，需赔偿房屋总价20%"的条款保障自身权益。
方案三：转按揭过户 工商银行推出的"带押过户"服务最受欢迎。买卖双方在同一银行办理，原利率5.88%的房贷可直接转为买家4.2%的新利率，省去了解押环节。但要目前全国仅58个城市开通此业务。
必须警惕的4个风险点
1. 时间差陷阱：某买家垫资后要求3个月过户，结果房价下跌10万，卖家倒赔5万违约金。建议约定"买家需在解押后15个工作日内完成过户"。
2. 资金监管漏洞：务必通过银行资金监管账户操作，某中介私收房款后卷款跑路的案例已发生多起。
3. 征信黑名单：提前还款后若忘记办理解押手续，抵押登记状态未更新，会影响下次贷款。
4. 阴阳合同风险：为省税做低网签价，导致银行以"交易价格明显低于市场价"为由拒绝放贷。
常见问题解答
问题1：必须自己先还清贷款才能卖房吗？
不需要。新规允许"带押过户"，全国已有超过10万套房产通过此方式交易，平均节省15个工作日。但需满足买家贷款银行与卖家贷款银行一致等条件。
问题2：买家付的首付可以用来还贷吗？
可以，但要签定三方协议。建议在合同中明确约定："买方支付的首付款专项用于偿还卖方尚欠贷款本息"，最好由中介陪同到银行柜台办理还款。
问题3：转按揭需要重新审核资质吗？
需要。买家的收入证明、征信报告等材料要重新提交，银行会按照当前贷款政策审批。某案例中，原贷款200万，因买家收入不足，新批贷款仅180万，导致交易失败。
问题4：解押手续要多久？
5-10个工作日。但某城商行客户经理透露，年底信贷额度紧张时延长至20天。建议在合同中约定"如因银行原因延迟解押，交房时间自动顺延"。
问题5：卖房后发现剩余房款不够还贷怎么办？
这种情况属于重大违约。去年杭州就有案例，卖家因房价下跌导致售房款不够还贷，最终被银行起诉，不仅要补足差额，还要支付每日0.05%的违约金。建议卖房前找三家评估公司估值，确保售价覆盖贷款余额。
