房贷没还完卖房怎么算房贷利息
《民法典》第406条规定，抵押期间房屋可以转让，但需经抵押权人（银行）同意。房贷利息计算以实际占用资金时间为准，您贷款100万已还3年，剩余本金95万，从放款日到结清日期间产生的利息都要计入还款总额。银行会在您办理提前还款时出具《结清证明》，会明确显示截止还款日的本金、利息、违约金等明细。
手把手教你计算卖房时的房贷利息
小王贷款200万，利率5%，等额本息30年，现在想卖房。打开手机银行查"剩余本金"，显示还剩186万。重点来了：利息不是按总贷款额算，而是按实际未还天数计算！
3月1日申请提前还款，银行要求15个工作日处理，4月5日完成扣款。这35天的利息=186万×5%÷365×35≈8900元。很多卖家会忽略这个"尾期利息"，结果过户时发现账目对不上。
实战操作全流程解析
上周刚帮朋友处理过类似案例：先联系贷款经理预约还款→买家付首付后立即申请解押→用首付款垫付剩余房贷。这里有个诀窍：让买家把首付款直接打进银行监管账户，既能保障资金安全，又能加快流程。
特别：提前还款要付违约金！某股份制银行规定，还款满3年免违约金，否则收1%。200万贷款提前还的话，违约金高达2万，这笔钱由卖家承担。
必须知道的5个避坑指南
1. 提前30天预约：年底银行额度紧张时拖延
2. 留足周转金：预估利息时多算15%
3. 保存还款凭证：至少保留5年
4. 确认解押时效：有的银行要等7个工作日
5. 税费影响：满五唯一可省个税，但要从还款日开始算
常见问题答疑
问题1：房贷还了5年，利息能退吗？
不能退！已还利息是资金使用成本，就像租房住了5年不能要回租金。但剩余本金对应的未来利息不用再支付。
问题2：买家继续用我的房贷可行吗？
绝对不行！这叫"转按揭"，后已被央行明令禁止。必须结清原贷款，买家重新申请房贷。
问题3：提前还款选哪种方式最划算？
等额本息已还5年以上的，提前还款意义不大，因为前期利息占比高。等额本金则任何时候提前还都能省利息。
问题4：民间借贷垫资有什么风险？
警惕"过桥贷"陷阱！曾有案例：月息3%的垫资，因银行延迟放款多付18万利息。务必在合同中约定"兜底条款"。
