二手房买卖房东违约怎么办
遇到二手房房东违约，要明确：《民法典》第577条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买方有权要求继续履行合同或主张赔偿损失。关键要保留微信聊天记录、转账凭证、购房合同等关键证据，建议在违约发生后30日内通过书面催告函主张权利。
真实案例教你应对房东毁约
去年我处理过一个典型案子，李女士交了50万定金后，房东突然要涨价30万。我们分三步走：第一步把微信里房东说的"不加钱就不卖"的语音做了公证，第二步拿着购房合同到房管局做了备案登记防止转卖，第三步直接起诉要求双倍返还定金。法院不仅判赔100万，还让房东承担了3万诉讼费。
这里有个重要细节：购房合同里的违约金条款不能低于总房款的20%。有个客户当时签的合同只约定了5%违约金，结果打官司时法官按实际损失调整到了18%。所以签合一定要找专业律师把关。
防坑指南：遇到这4种情况要当心
第一种是拖着不办过户，这时候要立即发《履约催告函》，用EMS寄出并保留回执。有个客户靠这个关键证据，在房东拖延3个月后成功解约并拿到赔偿。
碰到房东把房子抵押给银行的情况，别慌！法律规定买方可以代房东偿还贷款解除抵押。王先生就用这招，用购房尾款帮房东还了200万贷款，顺利过户还省了5万违约金。
最麻烦的是一房二卖，这时候要马上做财产保全。去年有个案子，房东上午刚和第二个买家签合同，下午我们就申请查封了房产，法院判定第一个买家优先取得房屋。
常见问题解答
房东收了定金不交房怎么办？
分三步走：1.通过微信书面催告并保留记录 2.满15天后发解约通知 3.起诉要求双倍返还定金。解约通知必须用书面形式，微信聊天不算正式通知。
违约金不够赔涨价损失怎么办？
可以主张违约金和差价赔偿。张先生的案例就是，合同约定20万违约金，但房价涨了50万，法院判赔了20万违约金+30万差价补偿。
如何防止房东违约？
三个诀窍：1.签约后立即网签备案 2.留20%尾款过户时支付 3.在合同补充条款写明"无论房价涨跌均须履约"。建议使用资金监管账户，某大型中介数据显示，使用资金监管的纠纷减少67%。
