房屋买卖卖房反悔怎么办
《民法典》第577条，卖家反悔属于违约行为，买方有权要求继续履行合同或索赔。房屋已经完成过户，反悔一方基本没有胜算；尚未过户，买方可以起诉强制过户或主张违约金+赔偿金。重点要看合同约定和违约证据，定金协议、聊天记录、转账凭证等。
卖房反悔的三大法律后果
最近老王就吃了大亏，签完合同收了10万定金，结果房价涨了想反悔，赔了双倍定金还被法院判赔差价。像这种案例其实特别常见，卖家反悔主要面临三种后果：
1. 定金双倍返还：签了定金协议的话，买家能要回双倍定金，收了10万要还20万
2. 赔偿实际损失：包括买家多花的购房款、中介费、搬家费，甚至租房损失
3. 强制过户：买家坚持要房，法院可以判决强制过户，见过最狠的是把卖家列入失信名单逼着办手续
遇到卖家反悔必做的三件事
去年帮朋友处理过类似纠纷，出实战经验：
第一步：马上发律师函。别嫌麻烦，这个能中断诉讼时效，还能让卖家知道你是玩真的。有个案例就是发了律师函后卖家第二天就怂了
第二步：申请财产保全。赶在卖家转移房产前，去房管局做异议登记，或者让法院查封房子，见过太多卖家把房子偷偷卖掉的惨案
第三步：收集完整证据链。包括微信聊天记录（别删！）、通话录音（提前告知录音合法）、银行流水（证明付款情况）、中介证人证言
常见问题解答
1. 卖家反悔最多要赔多少钱？
关键看合同约定，有两种计算方式：
① 定金罚则：最高赔双倍定金（不超过总房款20%）
② 违约金条款：一般是总房款10-20%
房价暴涨，买家还能主张差价赔偿。北京有个案子，卖家违约时房价涨了150万，法院判了全额赔偿
2. 什么情况卖家反悔不算违约？
除非存在这些特殊情况：
① 买家逾期付款超15天（合同需明确约定）
② 发现买家用假资料骗购（伪造购房资格）
③ 房屋被查封或抵押无法过户
④ 遇到不可抗力（地震、战争等）
但实践中卖家很难证明这些情形，去年经手的20个案件里只有1例因买家连环违约卖家胜诉
3. 已经过户还能反悔吗？
房产过户后物权就转移了，想反悔除非证明：
① 存在欺诈胁迫（被拿刀逼着签字）
② 明显低价交易（100万的房子卖10万）
③ 买方恶意违约（拖欠尾款等）
但实操中成功率极低，有个案例过户3年后卖家想反悔，法院直接驳回了
