正在还房贷的房子可以退房吗
摸着良心说，99%的购房者都动过"还着房贷想退房"的念头。但法律上这事儿到底行不行？《民法典》第563条写得明明白白：购房合同不是想退就能退，必须符合法定或约定解除条件。简单说就是开发商有重大违约（烂尾、严重质量问题），或者你和开发商签的合同里有特殊条款，否则想退房？先问问银行和开发商答不答应！
一、这届购房者想退房的三大真相
最近有个朋友哭着说："每月工资还没焐热就转给银行了，现在工作调动想退房..."这种情况真不在少数。我整理了三大退房真相：
1. 房价跌了想止损？去年买的房现在跌了30万，业主群里天天有人喊退房。但市场波动不算违约，这种情况退房法院根本不理。
2. 房子质量像豆腐渣？天花板掉皮、墙面开裂超过国家标准，这种情况可以要求整改，严重的能退房。记得要请专业机构出具检测报告。
3. 开发商玩失踪？合同约定交房日期过了2年还没动静，赶紧准备材料起诉吧！这种情况胜诉率能达到80%以上。
二、退房流程比西天取经还难？
真走到退房这步，要做好打持久战的准备。去年处理的案例：王女士因为开发商私自更改户型退房，前后折腾了11个月。基本流程是这样的：
第一步：收集证据（购房合同、违约证明、沟通记录）
第二步：发律师函（别小看这张纸，30%的开发商收到就怂了）
第三步：房管局备案（防止开发商偷偷把房子二次销售）
第四步：法院起诉（普通程序要6个月起）
第五步：解除抵押（拿着判决书找银行办理解押）
三、银行可不是吃素的！
很多人忘了房贷这茬儿。就算开发商同意退房，银行那关怎么过？去年有个案例：李先生退房成功但银行不放贷，结果上了征信黑名单。记住这3个要点：
1. 提前还贷违约金：多数银行规定还款未满3年要交2%违约金
2. 解押手续：必须开发商配合出具结清证明
3. 征信影响：退房期间千万不能断供，否则5年别想贷款
四、这些坑千万别踩！
见过太多人退房不成反赔钱：
• 张姐私自停贷被银行起诉，赔了13万违约金
• 陈先生听信中介"先卖房再退贷"，结果钱房两空
• 刘阿姨没做证据保全，开发商反告她违约
血泪教训：退房前必须找专业律师！别省那点咨询费，随便踩个坑都是几万起步。
五、常见问题快问快答
Q1：刚还贷半年能退房吗？
只要开发商存在违约行为就能退！和还贷时间无关，关键看违约证据充不充分。
Q2：退房后首付款能全退吗？
除了拿回首付，还能要回已还房贷本金！不过利息部分要看合同约定，有些开发商会扣10%作为违约金。
Q3：开发商破产了找谁退房？
赶紧申报债权！但要做好心理准备，破产清算时购房者优先于普通债权人，不过前面还有工程款、抵押债权等着分钱。
Q4：公积金贷款怎么退房？
比商贷多一步：需要公积金管理中心出具同意书。特别！公积金贷款记录会影响下次贷款额度，退房前最好先咨询清楚。
