正在还房贷的房子能不能交易
最近有粉丝在后台急吼吼地问我："老张啊，我这房子还着房贷呢，现在想出手到底行不行？"今天咱们就掰开揉碎了讲这个事。《民法典》406条和《城市房地产抵押管理办法》，正在还贷的房子在法律上叫做"抵押房产"，原则上银行作为抵押权人是有权利限制交易的。但是！法律留了个活口儿——只要银行同意，你照样能卖房！简单说就是：房子可以卖，但必须先把银行的账平了。
背着房贷卖房的骚操作全攻略
现实中见过太多人一边还贷一边卖房，这里给大家盘盘最常用的三种套路：
套路一：转按揭（银行接力赛）
就像打篮球传接力棒，把房贷转给下家。你欠银行100万，新买家还剩下的贷款。不过现在银行精得很，很多都关了这个业务，得提前跟银行确认能不能玩这手。
套路二：垫资解押（过桥资金）
找金融公司借个过桥资金把房贷还清，等买家贷款下来再还钱。这招适合着急卖房的，不过每天利息能要人命，去年杭州王姐就吃过亏，10天垫资花了2万利息。
套路三：买家当接盘侠
让买家首付款先拿来还贷，去年深圳有个案例，买卖双方签了三方协议，买家首付200万直接打给银行解押，现在这种玩法越来越常见。
必须知道的5个避坑指南
1. 提前还款违约金：很多银行规定还贷不满3年要收违约金，剩余本金的2%，这钱得算在卖房成本里
2. 解押时效：还清贷款后银行出结清证明要7-15个工作日，着急过户的得打好提前量
3. 资金监管：千万别让买家直接把首付打给房东！必须走资金监管账户，去年郑州就出过房东卷款跑路的案子
4. 抵押状态查询：去房管局拉个不动产登记簿，看看有没有二次抵押这些幺蛾子
5. 税费陷阱：满五唯一能省大笔个税，要是房子还没满两年，5.6%的增值税能让你肉疼
灵魂拷问：这些情况到底能不能卖？
问题1：银行不同意转按揭怎么办？
答：现在四大行基本都不接转按揭了，可以试试找买家协商用首付解押，或者找第三方垫资公司过桥，就是得多花点银子。
问题2：房子涨价了还能按原价解押吗？
答：想啥呢！银行只看贷款余额，当初贷了200万还剩150万，就算现在房价涨到300万，你也得先还够150万才能解押。
问题3：刚还贷半年能卖房吗？
答：法律上没问题，但要付提前还款违约金。某银行规定3年内提前还款收2%违约金，100万贷款就得白扔2万块。
问题4：买家贷款批不下来怎么办？
答：签合必须写明"若贷款失败全款补足"，最好约定用买家首付来解押，千万别自己先垫资，否则容易钱房两空。
问题5：还贷期间房子被查封了还能卖吗？
答：歇菜吧！有司法查封的房子禁止交易，得先处理完债务纠纷解除查封才行。之前上海就有个案例，房东偷偷卖被查封房，被判刑了。
