签了二手房合同可以退房吗

《民法典》规定，二手房买卖合同一旦签订，原则上双方必须履行合同义务，不能随意反悔退房。但存在法定解除条件或双方协商一致，退房是可行的。简单来说：不能随便退，但有特殊情况可以退！卖方隐瞒房屋质量问题、交易流程存在重大违约，或者遭遇不可抗力（如地震导致房屋损毁），都成为合法退房的理由。

一、想退房？先看这4种常见情况

情况1：房子有“隐藏缺陷” 签合同前房东没说房子是凶宅、漏水发霉，或者被查封不能过户。这时候买家可以要求退房，甚至索赔！但要：必须有证据证明房东故意隐瞒，聊天记录、物业证明。

情况2：贷款批不下来 合同里写了“贷款失败可退房”，那直接按约定办就行。但没有这条，就要看是谁的责任。因为买家征信有问题导致拒贷，需要自己掏钱补足房款，否则算违约；是银行放款政策突变（首付比例提高），可以尝试和房东协商退部分定金。

情况3：房价突然暴跌 很多人以为“房价跌了就能退房”，其实这是误区！除非合同里明确约定价格保护条款（约定3个月内房价下跌超过10%可解约），否则单纯因为市场波动想退房，要赔总房价20%的违约金！

情况4：过户前房子被查封 房东欠债导致房子突然被法院查封，无法完成过户，这时候买家有权解除合同并要求赔偿。但要：必须尽快起诉并申请财产保全，防止房东转移其他财产！

二、这些情况退房，要赔钱！

1. 单纯后悔不想买了 有人签完合同后觉得户型不好、学区政策变化，甚至“风水不顺”，这种主观原因退房大概率要赔违约金，是定金不退或赔总价的10%-20%。

2. 拖延付款导致违约 合同约定30天内付首付，结果买家拖了3个月，房东可以主动解除合同并没收定金。更严重的是，房价在此期间上涨，房东还要求补差价！

3. 恶意制造退房理由 有人为了退房，故意找人“演戏”说房子是凶宅，或者伪造质量问题。这种情况一旦被揭穿，不仅要赔钱，还被告上法院！

三、退房正确操作指南

第一步：先翻合同！ 重点看“解除条款”和“违约责任”，有些合同会写“买方支付5万定金后有权无理由退房”——有这种约定，直接按流程走就行。

第二步：收集证据 想以房屋质量问题退房？需要准备验房报告、维修记录；是房东隐瞒抵押情况，找不动产登记中心调取产权档案。

第三步：发律师函 别直接和房东吵架！通过律师发函正式提出解约，写明理由和法律依据，很多纠纷在这一步就能协商解决。

第四步：起诉or调解 房东不同意退房，15天内向法院起诉。这时候要：一定要申请财产保全，防止房东把房子转卖！

四、常见问题答疑

问题1：付了首付但没网签，能退房吗？ 答：关键看合同效力！只是签了纸质合同但未网签，理论上仍可协商退房，但需要赔偿房东的损失（房价下跌差价）。

问题2：房东不肯退定金怎么办？ 答：定金能不能退要看谁违约。是买家无理由反悔，定金不退；是房东隐瞒重要信息，可要求双倍返还定金！

问题3：签了合同后发现是“小产权房”能退吗？ 答：必须退！小产权房禁止买卖，合同本身无效，买方可以要求全额退款，且房东需赔偿装修等损失。

问题4：退房后中介费能要回来吗？ 答：一般很难！除非合同写明“交易失败退中介费”，或者能证明中介存在欺诈行为（明知是凶宅却隐瞒）。