房贷未结清离婚怎么更名房产
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人（银行）。99%的银行都会在《抵押合同》中明确约定"禁止转让条款"。房贷未结清的离婚房产更名必须经过银行同意，且需要办理转按揭或结清贷款后才能过户。夫妻双方仅凭离婚协议无法直接变更房产登记，必须完成抵押权人同意的法定程序。
手把手教你处理带房贷的离婚房产
去年帮闺蜜处理过类似案例，她离婚时房子还剩80万贷款。整个过程像闯关游戏：第一关要跟前夫达成财产分割协议，第二关要说服银行配合，第三关要备齐各种材料。他们最终选择的是转按揭方式，把房贷转到闺蜜一个人名下，光是银行面签就跑了3趟。建议提前准备好收入证明、征信报告，最好让律师陪同办理。
这些坑千万别踩！过来人血泪教训
朋友小王离婚时图省事，没办过户直接签了协议。结果前夫偷偷把房子二次抵押，现在小王还在打官司。还有个案例是双方约定共同还贷，结果一方断供导致房子被法拍。重要的事情说三遍：一定要办正式过户！要解除共同债务！要修改还款账户！建议在离婚协议里明确约定违约金条款，最好做公证。
除了更名你还有这些选择
银行不同意转按揭，可以考虑"以房换协议"。让获得房产的一方写欠条，约定分期补偿对方。或者直接把房子挂牌出售，扣除贷款后平分余款。我经手的一个案子，夫妻把房子委托给中介代管，约定满五年自动出售，期间租金抵扣房贷。现在新型的"离婚房产信托"也是不错的选择。
常见问题解答
1. 房贷没还完必须还清才能过户吗？
不一定。可以通过转按揭方式将贷款转移到新产权人名下，但需要新贷款人符合银行信贷条件。收入不够，可以增加担保人或提供其他资产证明。
2. 离婚协议约定房产归属有效吗？
协议在夫妻间有效，但不能对抗银行。未办理过户，银行仍有权向双方追偿债务。曾有案例显示，即使离婚多年，前妻仍被银行起诉要求共同还贷。
3. 银行不同意转按揭怎么办？
可以考虑三种方案：①借钱提前还贷解除抵押；②将房产公证委托出售，用售房款还贷；③向银保监会投诉，但成功率较低。建议提前6个月与银行沟通。
4. 可以委托中介办理过户手续吗？
必须本人到场。涉及面签、抵押变更等重要环节，银行和不动产登记中心都要求当事人亲自办理。疫情期间可通过公证委托办理，但需要提前做授权公证。
5. 不同地区政策差异大吗？
北上广深等限购城市审核更严，需要额外准备购房资格证明。部分城市如杭州、南京已开通离婚房产"带押过户"试点，办理时间可缩短至15个工作日。建议提前咨询当地不动产登记中心。
