回迁房可以直接更名为儿子吗

回迁房能不能直接更名给儿子，关键要看三个条件！第一要看房产证下来没有，第二要看产权性质，第三要看当地政策。《民法典》和《不动产登记暂行条例》，回迁房已经取得完全产权的不动产证，理论上可以通过买卖或赠与过户给子女。但现实中很多回迁房存在限售期（2-5年），没下证的房子连正规交易资格都没有，更别说直接改名了！

一、回迁房更名必须闯过的三道关卡

上周老王拿着拆迁协议找我，非说开发商答应能直接把他家回迁房写成儿子名字。结果到房管局一问傻眼了，原来这里头有大学问！

第一关是产权性质：回迁房分经济适用房性质和商品房性质两种。要是房本上盖着"经济适用房"的红章，必须住满5年+补缴土地出让金才能交易。我们这去年就有个案例，张阿姨想把房子过户给女儿，结果补了28万土地出让金才转成商品房。

第二关是时间限制：全国90%以上的回迁房都有3-5年限售期。像郑州金水区去年交付的回迁房，白纸黑字写着"5年内不得上市交易"。这时候别说更名给儿子，就是亲爹来买也不行。

第三关是证件齐全：见过最坑的是某楼盘拖了8年没给办房产证，业主拿着拆迁协议就想过户。房管局工作人员直接怼回去："协议不是产权证明，您这房子在法律上还不算您的呢！"

二、手把手教你3种正规过户姿势

去年帮表弟操作过回迁房过户，出最实用的三种方法：

姿势1：产证齐全走买卖 适合已经下证且满限售期的房子。以北京为例，90平的房子评估价500万，契税1.5%要交7.5万，个税1%又是5万。但有个隐藏福利——可以按最低指导价过户，实际能省下十几万税费。

姿势2：公证赠与玩套路 适合着急过户但限售期没到的。先办公证赠与协议，等能过户时直接办手续。！去年民法典新规，直系亲属赠与也要交3%契税。不过能规避未来的遗产税，适合家里子女多的。

姿势3：拆迁协议更名 这招要看开发商脸色。要是房子还没盖好，可以尝试在签补偿协议时直接写儿子名字。去年杭州就有成功案例，但需要全家签字同意+开发商配合+拆迁办备案，缺一不可。

三、血泪教训！这些坑千万别踩

邻居老李去年私下签协议把回迁房"卖"给儿子，结果其他子女知道后集体起诉。法院判协议无效，因为房子属于夫妻共同财产，老伴去世后部分产权已成遗产。

还有更绝的：有人拿着更名后的拆迁协议去贷款，结果房子交付时发现协议更名没在拆迁办备案，开发商不认账。房子成了别人的，真是赔了夫人又折兵。

重点提醒：就算要更名，一定要保留好转账记录。有个案例父亲把房子过户给儿子，结果儿子离婚时儿媳要分房。幸亏老父亲留着200万的银行转账凭证，证明是借款买房才保住房产。

四、灵魂拷问：这5个问题你必须懂

1. 没房产证能去公证处更名吗？

公证处可以做赠与公证，但！这只能证明赠予意愿，不等于房产过户。最终还是要等房产证下来才能办正式手续，期间老人反悔或者去世，很容易引发纠纷。

2. 赠与和买卖哪个更划算？

看持间！满五唯一的房子走买卖，契税1-1.5%；赠与固定3%契税。但赠与后续再卖房面临20%个税。建议用房贷计算器对比，100万的房子买卖省6万。

3. 其他子女不同意怎么办？

必须经过所有继承人书面同意！特别是已故配偶的份额，需要做继承权公证。见过最极端的案例，八个子女中有三个不签字，房子拖了十年都过不了户。

4. 继承和生前过户哪个好？

继承只需交0.05%印花税，但要在老人去世后办理。生前过户能防子女不孝，不过要立即交税。建议采用"部分产权买卖+部分继承"的组合拳，能最大限度省税费。

5. 开发商说能内部更名靠谱吗？

郑州严打前确实存在这种操作，但现在基本行不通。需要满足：①未网签备案 ②开发商没把名单报给拆迁办 ③规划许可证还没办。成功率不到10%，还要交5-10万"更名费"。