签了居间协议买方违约
《民法典》第962条，居间协议是中介方促成买卖双方订立合同的法律文件。买方签了居间协议后违约，看协议是否约定违约条款。有明确违约金约定的，买方需按约赔偿；没有约定的，卖方可以主张实际损失赔偿。特别！即便交易没完成，中介费也要照付——这就是为什么很多中介坚持要签跳单条款。
一纸协议背后的蝴蝶效应
最近有个朋友老张气得跳脚，他卖房时遇到买家小王签完居间协议第二天就反悔。本来谈好的500万交易，赶上房价波动期，小王觉得买亏了想溜。这时候中介拿着协议找上门，要求支付5万中介费，买家却玩消失。
这种情况在二手房市场太常见了。很多人觉得居间协议就是个意向书，签了也能反悔。但法律上这协议已经构成法律约束，特别是当协议里写明了买方放弃购买需支付违约金这种条款时。去年上海浦东法院就判过类似案例，买家被判支付总房价2%的违约金。
买家违约三大经典套路
套路1：我贷款没批下来。有些买家会拿银行拒贷当挡箭牌，但！是买家自身征信问题导致贷款失败，这不能成为免责理由。有个案例买家因为隐瞒信用卡逾期记录，被法院认定违约。
套路2：房子有质量问题。签约后才说发现房屋瑕疵的，需要买家举证在签约前就存在且卖家故意隐瞒。去年杭州有个买家以墙面渗水为由违约，结果物业证明是签约后暴雨导致，买家败诉。
套路3：家里人不同意。这个理由在法律面前根本站不住脚。北京朝阳法院去年判决的案例，买家以妻子不同意为由违约，结果被判照赔10万违约金，因为签约时买家是带着结婚证来的。
卖家反杀攻略
第一步：立即发书面催告函。别只会打电话，要用EMS寄送加盖公章的书面通知，保留好快递单和签收记录。
第二步：收集损失证据。包括房价下跌的评估报告、另找买家的差价凭证，甚至是租房过渡的租金支出。去年深圳有个卖家成功索赔了3个月房租损失。
第三步：双管齐下起诉。既可以要求继续履行合同，也可以主张解除合同并索赔。有个狠招是申请财产保全，直接把买家银行账户冻结，逼对方回到谈判桌。
常见问题答疑
问题1：居间协议约定的违约金太高能反悔吗？
违约金超过实际损失30%，可以要求法院调整。房价500万的房子，约定50万违约金明显过高。但要！主张调整违约金的一方需要自己举证实际损失金额。
问题2：买家只交了意向金能要赔偿吗？
关键看协议怎么约定。写的是定金，适用定金罚则；是意向金，需要看是否约定转为定金。有个案例买家交了5万意向金，协议写明违约不退，法院支持了全额没收。
问题3：中介有责任追讨违约金吗？
法律上中介没有义务帮追偿，除非居间协议特别约定。但实践中大中介有法务协助，因为他们也想尽快收到中介费。有个诀窍是签协议时要求加上中介方有协助追偿义务条款。
问题4：违约会影响征信记录吗？
单纯民事违约不上征信，但有法院判决后拒不执行，就会被列入失信名单。去年广州有个买家违约后成为老赖，结果贷款买车买房全被拒。
