签了认购合同退房有违约金么
《民法典》第495条，认购合同属于预约合同性质，购房者违约解除合同需承担违约责任。是否支付违约金要看合同条款：认购书中明确约定违约责任（如总房款10%-20%），开发商有权主张违约金；若未明确约定，法院按实际损失判定赔偿。这里要：即使没签正式购房合同，认购书同样具有法律效力！
一纸认购书引发的百万纠纷
去年杭州就发生过典型案例：小王签了500万的别墅认购书，交了50万定金。后来发现开发商隐瞒了高压线规划，要求退房却被要求再赔50万违约金。法院最终判决小王只需返还定金，开发商反而要赔偿信息不实的损失。这个案例说明违约金不是开发商说了算，关键要看违约原因和责任认定。
认购合同必知的3个法律常识
1. 认购书不是购房合同：它相当于"订婚协议"，主要约束双方在一定期限内签订正式合同。就像相亲看对眼先付个订金，能不能结婚还要看正式登记。
2. 违约金"双标"陷阱：很多认购书只规定购房者违约要赔钱，却不提开发商违约怎么办。这种情况可以向法院主张条款无效。
3. 20%的红线规则：最高法司法解释，违约金超过实际损失30%可申请调低。你违约造成开发商10万损失，约定50万违约金明显过高。
实战指南：退房不赔钱的4种情况
①开发商五证不全：特别是缺少预售许可证时，认购合同本身就是无效的。这时候退房不仅不用赔钱，还能要回双倍定金。
②合同存在霸王条款："无论何种原因退房都需支付20%违约金"，这种显失公平的条款可以申请撤销。
③遭遇虚假宣传：有证据证明销售时承诺的学区、配套设施等未兑现，属于开发商违约在先。
④不可抗力因素：疫情期间就有判例，因封控无法办理贷款导致退房，法院判定免除违约责任。
常见问题解答
1. 认购合同和购房合同有什么区别？
认购合同是预约合同，约定将来签正式合同；购房合同是本约合同，直接确定买卖关系。就像订婚和领结婚证的区别，违约后果完全不同。
2. 开发商违约我能要赔偿吗？
当然可以！开发商存在违规销售、隐瞒不利因素等情况，购房者不仅可以退房，还能主张定金双倍返还+赔偿损失。记得保留宣传资料、聊天记录等证据。
3. 违约金过高能要求降低吗？
《民法典》第585条，约定的违约金过分高于实际损失的，可以请求法院适当减少。建议委托专业律师计算实际损失，准备银行流水等证据申请调整。
4. 只签认购书没交定金要赔钱吗？
这种情况比较特殊，认购书没有约定定金条款，开发商要证明实际损失才能索赔。这种情况违约金主张很难获得支持。
5. 贷款办不下来算违约吗？
关键看认购书约定：写明"因购房者原因导致贷款失败需现金补足"，这种情况要担责；若因政策变化等客观原因，可以主张免责解除合同。
