房屋买卖居间合同和买卖合同区别
从《民法典》规定来看，居间合同是中介与买卖双方建立的委托关系，核心是撮合交易服务（第961条），而买卖合同是买卖双方直接建立的物权转移契约（第595条）。举个真实案例：杭州某中介因隐瞒房屋漏水被起诉，法院判决中介承担30%赔偿——这正是居间合同纠纷的典型，而是卖家故意隐瞒，则属于买卖合同违约。
一、中介带你飞VS买卖双方直接刚
签居间合中介小哥满脸堆笑递上茶水，这时候你签的其实是份服务协议。去年我朋友买房，中介拍胸脯保证能砍价20万，结果房东当场翻脸走人——这种承诺根本无法写进买卖合同，因为居间合同只管牵线搭桥，不管交易成败。
真正决定你能否拿到房子的，是那张写着甲方以XXX万元购买乙方房产的买卖合同。记得郑州出现的一房二卖事件吗？受害者手握居间合同却输给签了买卖合同的人，就是因为买卖合同具有排他性物权效力。
二、合同内容差得比户型图还大
打开居间合同，满眼都是服务条款：带看几次房、挂牌多久、佣金怎么算。去年上海有家中介把成功交易定义成签买卖合同，结果买家贷款失败也要付全佣，被法院判退70%佣金。
而买卖合同简直就是房产界的结婚证，必须写明：房屋地址、面积、价格、付款方式、过户时间、违约责任六个核心要素。见过最离谱的案例是合同漏写储藏室面积，买卖双方为5平米对簿公堂。
三、违约后果堪比拆盲盒
跳单不付中介费？等着收律师函吧！但最多赔2倍佣金。可要是买卖合同违约，违约金能高达总房价20%。深圳房价暴涨期间，有个卖家宁愿赔50万违约金也要毁约，就因为房价涨了300万。
特别提醒：签居间合约定的诚意金，在法律上属于立约定金，卖家反悔要双倍返还。但要是买卖合同里的定金，违约方面临定金罚则+赔偿实际损失的双重暴击。
常见问题答疑
1. 居间合同签了就必须买吗？
完全不是！签居间合同只是开始约谈的入场券，就算交了诚意金，只要没签买卖合同，随时可以撤退（当然诚意金拿不回）。真正绑定交易的是买卖合同。
2. 买卖合同能绕过中介签吗？
可以但危险！曾有买家为省中介费私下交易，结果发现房子被查封。中介在居间合同中要求的跳单赔偿条款其实受法律保护，建议别玩火。
3. 两个合同出现矛盾听谁的？
白纸黑字以买卖合同为准！北京某案例中，居间合同写包含家具，买卖合同没写，法院判决以买卖合同为准，买家痛失红木家具。
4. 中介在买卖合同里要签字吗？
不需要！买卖合同是买卖双方的二人世界，中介要是强行掺和签字，反而被认定违规操作。但实践中很多中介会作为见证方签字，这不影响合同性质。
5. 佣金该写在哪个合同里？
必须明确写在居间合同！有些黑心中介会把佣金条款夹带在买卖合同里，等交易完成突然加收服务费。记住：佣金支付只和居间合同有关。
