房屋买卖居间协议什么情况下无效
《民法典》第144条、146条、153条及《房地产经纪管理办法》相关规定，房屋买卖居间协议无效的情形主要包括：签订主体无民事行为能力、存在恶意串通损害他人利益、协议内容违反法律强制性规定、以合法形式掩盖非法目的等五种典型情况。这些情况就像给协议装上了"定时炸弹"，一旦触发就会导致整个交易崩盘。
一、中介代签的协议成废纸
老张急着卖房出国，把钥匙交给中介小王全权处理。小王私自把房子低价卖给亲戚，结果老张回来发现价格不对，这协议能算数吗？《民法典》171条，这种情况属于无权代理，除非老张事后追认，否则协议无效。中介代签必须要有正规的授权委托书，还得在房管局备案，光嘴上说"全权代理"可不好使。
二、隐瞒房屋真相的协议要黄
李阿姨买学区房，中介拍胸脯保证能入学。签完协议才发现房子压根不在学区范围内，这种情况《民法典》148条，可以主张欺诈撤销协议。更严重的是隐瞒凶宅、抵押查封等情况，去年北京就有个案例，买家发现是凶宅后成功撤销交易，中介还赔了15万精神损失费。
三、霸王条款让协议变无效
"无论交易是否成功都要付中介费"——这种条款看着就坑人！《民法典》497条，明显加重对方责任的格式条款无效。去年杭州某中介公司就因这类条款被法院判决退还全部中介费。遇到"中介费不打折"、"必须接受指定贷款机构"等条款，记得拿起法律武器维权。
四、阴阳合同害人害己
为省税费做低房价？小心赔了夫人又折兵！王先生签了350万的阳合同给银行看，私下又补签了420万的阴合同。后来卖家反悔，拿着阳合同要求只付350万，法院最终认定阴合同无效。这种操作不仅被税务稽查，发生纠纷时法律也只保护真实交易价格。
五、中介资质造假全完蛋
马路边的小广告中介敢信吗？刘女士就吃过亏，签完协议发现中介根本没备案。《房地产经纪管理办法》，无资质机构签订的居间协议属于无效合同。正规中介要在营业场所悬挂营业执照和备案证明，手机扫一扫二维码就能查真伪。
常见问题解答
Q1:中介没有备案资质，签订的协议还有效吗？
答：《房地产经纪管理办法》第18条，未备案的中介机构签订的居间协议无效。但已实际提供居间服务且促成交易的，买家需要支付必要费用。
Q2:协议里写了"不贷款必须现金补足"，这合法吗？
答：这类条款违反《消费者权益保护法》第26条，属于加重买方责任的无效条款。遇到这种情况可以要求删除或向住建部门投诉。
Q3:房主没签字但收了定金，协议有效吗？
答：关键看授权情况。中介持有房主的书面授权，协议有效；否则属于效力待定，房主一个月内不追认则协议自动失效。
Q4:签了居间协议发现房子被查封怎么办？
答：立即停止交易！《民法典》153条，标的物被司法查封的协议无效。可以要求中介赔偿损失，向住建部门举报中介失职行为。
Q5:协议约定的违约金过高有效吗？
答：超过实际损失30%的违约金被法院调整。但条款本身不必然无效，需要结合案情判断。建议签约时约定合理违约金比例。
