没有证的房屋买卖合同有效吗
《民法典》第215条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋买卖合同自成立时生效，房产证不是合同生效的必要条件。也就是说，只要买卖双方具备完全民事行为能力、意思表示真实且内容不违反法律强制性规定，即使房产证未办理，合同本身也是有效的。但要的是，合同有效≠能过户！房产证缺失会导致房屋产权无法转移，这才是真正的风险点。
为什么说合同有效但隐患大？
举个真实案例：老王买了张三家还没办房产证的拆迁安置房，签了合同付了钱还装修入住了。结果5年后能办证了，张三反悔想加价，闹上法院。法院判决合同有效，张三必须配合过户——听起来很美好？但现实是，张三偷偷把证办在自己名下并卖给其他人，老王要打几年官司才能拿回房子。
重点来了：合同有效保护的是债权，不是产权！就像你网购付了款，商家不发货只能索赔，东西还不是你的。没有房产证的房子，就像没有物流单号的包裹，随时被截胡。
哪些无证房绝对不能碰？
1. 小产权房：集体土地上的房子，法律明确禁止卖给村外人，签了合同也白搭；
2. 违建房：城管一纸拆除令，你的血汗钱就打水漂；
3. 被查封房：房子早就被法院盯上，买了就是接盘侠。
特别提醒：有些开发商忽悠说"正在办证"，结果拖了3年还没动静。这时候一定要查五证原件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证），少一个都办不下产权证！
常见问题解答
1. 没有房产证怎么证明房子是我的？
可以保留购房合同、付款凭证、水电费单据、物业缴费记录等至少5种证据。曾经有个案子，买家靠3年的外卖收货地址记录+邻居证言，成功证明了实际居住关系。
2. 签了合同房主反悔怎么办？
立即起诉要求继续履行合同并做财产保全，防止房子被转卖。确实无法过户，可以主张返还房款+赔偿房屋差价损失。杭州有个案例，买家获赔比原房价高出80万的差价补偿。
3. 中介说能办"公证买卖"靠谱吗？
公证只能证明签约过程合法，不能代替房产证！曾有黑心中介用公证骗了20多人，房子被开发商抵押，买家钱房两空。记住：公证≠过户！
4. 农村自建房没证能买吗？
是本村集体成员之间买卖，合同有效但依然有风险；外村人购买绝对无效！北京通州曾集中拆除137栋违规出售的"农家院"，买家维权无门。
5. 交了定金发现没房产证能退吗？
关键看合同约定！明确写"卖方保证具备过户条件"，可以要求双倍返还定金。但很多合同会玩文字游戏，建议付定金前先查档，花50块钱到不动产登记中心打印房屋产权状况表比什么都管用。
