房屋买卖合同解除条件
《民法典》第五百六十三条规定，房屋买卖合同解除分为协商解除和法定解除两种情形。协商解除是买卖双方达成合意即可解除合同，而法定解除则需满足以下任一条件：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）卖方明确表示或以行为表明不履行主要债务；（3）卖方迟延履行主要债务经催告后仍未履行；（4）卖方违约导致合同目的无法实现。行使解除权必须通过书面形式通知对方，且需在知道或应当知道解除事由之日起一年内主张权利。
合同解除的实战场景全解析
最近处理的一个典型案例：王先生买的学区房突然被法院查封，卖家隐瞒了房屋存在债务纠纷的情况。这种情况属于典型的卖方原因导致无法过户，买方可以直接发函解除合同。实际交易中常见的解除情形还有：
1. 签约后房价暴涨，卖家宁可赔违约金也要毁约；
2. 买家发现房屋存在重大质量问题，如主体结构裂缝；
3. 贷款政策突变导致买家失去购房资格；
4. 中介虚构房屋信息诱导签约等情况。
去年有个真实案例，李女士买的二手房墙内埋着不明管线，经专业机构鉴定属于违法改建。这种情况即使已经过户，买方仍可主张解除合同并要求赔偿。这里要提醒：发现问题要立即固定证据，拍摄视频、申请房屋质量鉴定、保留沟通记录等。
合同解除后的钱房两清指南
解除合同不等于事情结束，后续处理更要谨慎：已支付的定金/首付款要在协议中明确返还时限，最好约定逾期违约金；已办理网签备案的需要共同到房管局办理解除手续；收取的中介费可责任比例要求退还。特别提醒：房屋已经装修，记得在解除协议里约定装修折价赔偿条款，避免后期扯皮。
常见问题解答
Q1：买家贷款批不下来能解除合同吗？
关键看合同约定：约定贷款不足需现金补足，则不能单方解约；若约定贷款不成可无责解约，则需要提供银行拒贷证明。建议签约时务必明确贷款条款，最好设置15-30天的贷款缓冲期。
Q2：发现房屋有租约怎么办？
买卖不破租赁原则，租客有权继续居住。卖家隐瞒长期租约导致买方无法收房，可以主张解除合同。有个案例：张先生买的房子竟有长达10年的租赁合同，法院最终判决合同解除，卖家赔偿房价差额损失。
Q3：过户前房子被查封怎么处理？
立即向法院申请执行异议，发律师函通知解除合同。建议在合同中约定：卖方保证房屋无权利瑕疵，若交易过程中被查封，买方有权解除合同并获双倍定金赔偿。
Q4：签完合同发现是凶宅能反悔吗？
法律明确支持！上海曾判决卖家赔偿70万的案例。要在知道情况后1年内提出，且需收集报警记录、邻居证言等证据。签约前最好在合同中特别约定凶宅条款。
