集体土地上的房屋买卖合同有效吗
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《民法典》第三百六十三条规定，集体土地上的房屋买卖合同在大多数情况下属于无效合同！这是因为宅基地使用权具有身份属性，只能在本集体经济组织成员内部流转。买卖双方中有一方是城市居民或外村村民，这份合同就相当于在法律的雷区蹦迪——随时被认定无效。
为什么农民房买卖总在打官司？
老王去年花50万买了套城中村自建房，现在拆迁补偿涨到300万，原房东突然拿着《土地管理法》告到法院要求返还房屋，这样的剧情每天都在真实上演。法律之所以这样规定，核心在于保护农民的居住权和农村土地秩序。但现实情况是，大量"小产权房"交易仍在暗流涌动，这就形成了"合同签了白签，房子住了白住"的尴尬局面。
特别要的是，自然资源部新规明确：城镇居民通过继承农房占用宅基地的，可按规定办理确权登记。但这个"开口子"政策并不适用于买卖行为，只是给特定情况留了道门缝。
签了无效合同会有什么后果？
最惨的情况就是"钱房两空"！法院判决合同无效后，买家不仅要退回房屋，还要自行承担装修损失。而卖家虽然能拿回房子，但需要退还购房款，遇到房价暴涨时还要倒贴利息。去年深圳就有个案例，200万买的农民房拆迁时值800万，法院判决双方各承担50%责任，买家只拿回400万，肠子都悔青了。
不过也有例外情况：买方和卖方是同村村民，且经过村委会同意，这类合同就被认定有效。北京通州某村两户村民互换宅基地建房，法院就认可了协议的合法性。
常见问题解答
1. 合同无效能要回购房款吗？
可以要回本金，但别想赚利息！《民法典》157条规定，合同无效后应当互相返还财产。不过要是遇到卖家把钱花光了，执行起来就难了。建议买房时一定要留好转账凭证，最好让村委会当见证人。
2. 城镇居民买农民房有什么风险？
除了合同无效风险，还面临无法过户>、不能贷款>、拆迁补偿纠纷>三大坑。更麻烦的是，遇上征地拆迁，补偿款大概率归原房主，你最多只能要回当初的购房款。
3. 怎样签合同才合法？
记住三个关键点：①买卖双方必须是同一村集体成员 ②需要2/3以上村民代表同意 ③到乡镇政府办理宅基地变更登记。少一个步骤都埋雷，最好请专业律师起草协议。
4. 住了20年能算合法吗？
想靠"时效取得"房产？没戏！法律不承认宅基地的取得时效。就算住了30年，只要不是本村集体成员，原房主随时可以起诉要回房子。唯一的出路是尽快把户口迁入本村集体，但现在的户籍政策基本堵死了这条路。
5. 遇到拆迁怎么争取补偿？
提前做好两手准备：一是收集所有购房证据，证明自己实际出资建房；二是和原房主签订补充协议，明确拆迁利益分配。实在谈不拢就只能打官司，但法院只会支持返还购房款和适当补偿，别指望能拿到全部拆迁款。
