安置房没房产证买卖合同有效吗
《民法典》第143条规定，合同有效必须满足三个条件：当事人有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。而《城市房地产管理法》第38条明确"未取得权属证书的房产不得转让"，但最高院司法解释指出这类条款属于管理性规定而非效力性规定。安置房没房产证时签订的买卖合同，只要双方自愿且无其他违法情形，合同本身是有效的，只是暂时无法办理过户登记！
为什么总有人说没证房子不能买卖？
很多中介或老业主会告诉你"没房产证的安置房不能卖"，其实这是把合同效力和物权变动混为一谈了。就像你买期房时签的购房合同，房子还没建好当然不能过户，但合同照样有效。安置房买卖也是同样的道理，签合同是债权行为，办过户是物权行为，二者要分开看。
签了合同却过不了户怎么办？
遇到过很多这样的案例：老张买了套安置房，当时价格才8000/平，现在涨到3万了，卖家却以"没房产证合同无效"为由要毁约。这时候千万别慌！你可以要求继续履行合同，等房产证下来再过户。卖家耍赖，去法院起诉都会判买家赢，记得在合同里加上"房产证办理后X日内完成过户"的条款，违约金建议写成交时市场价的20%。
买这类安置房要哪些坑？
第一坑：一房多卖！上个月有个客户买了套安置房，结果发现房东卖给3个人，收了三份定金。预防办法就是去物业做占有备案，把水电燃气户名全改了，房子实际控制在手。第二坑：卖家负债，去年有套安置房刚下证就被法院查封，因为房东欠了高利贷。所以签合要加这句话："若房屋被司法处置，所得价款优先偿还买方已付款"。第三坑：过户时税费爆炸，见过最离谱的案例，50万买的房子过户时因为评估价涨到200万，多交了20多万税费，一定要在合同写清楚"所有税费由卖家承担"！
常见问题解答
1. 安置房买卖合同需要公证吗？
公证不是必须的，但花500块做个律师见证书很值！要把全家户口本、结婚证、拆迁协议都复印存档，让卖家写份产权承诺书，再让两个见证人签字，比公证处材料还扎实。
2. 遇到拆迁怎么办？
新出的司法解释有规定，拆迁时房产证还没办，买方可以直接主张拆迁权益。之前杭州有个案子，买家住了10年的安置房拆迁，法院判了638万补偿款全归买家，就因为合同里写了"遇拆迁时买方作为权利人"。
3. 房东突然去世怎么过户？
这时候要盯紧拆迁办！要求所有继承人签继承权承诺书，最好让拆迁办把房产证直接办到买家名下。郑州出现过经典案例，买家拿着拆迁安置协议，绕过继承人直接办成了产权证。
4. 小孩上学能用户主吗？
有办法！拿着买卖合同去居委会开实际居住证明，再到教育局备案。苏州工业园区去年就有12个家庭用这招成功入学，关键是要提前3年准备，把水电费单据都留着。
5. 怎么查安置房能不能办证？
教你三招：①去拆迁办查安置协议是否备案；②到不动产中心查大产权证；③最重要的是看土地性质，国有划拨土地的补交5%土地出让金就能转商品房，是集体土地赶紧跑！
