回迁安置房买卖有法律效力吗
作为法律从业者，经常被问到"回迁安置房买卖有法律效力吗"。这个问题需要分情况看待：买卖双方具备完全民事行为能力，且房屋已完成不动产登记取得完整产权，签订的买卖合同原则上有效。但现实中很多回迁房尚未取得房产证，签订的买卖合同被法院认定为"效力待定"，需要结合当地政策和情况判断。《民法典》第215条，物权变动未登记不影响合同效力，但最终能否过户还要看政策限制。
一、回迁安置房买卖的三大风险点
老王去年花80万买了套回迁房，价格比市场价便宜30%，结果现在原房主反悔了。这种情况在现实中屡见不鲜，回迁房交易主要存在这些坑：
1. 房产证办理周期长，很多地方要等5年才能办证，这期间房价上涨容易引发违约
2. 原房主涉及债务纠纷，房子被查封
3. 部分城市限制回迁房交易，北京要求取得房本后5年才能上市
4. 户口迁移问题难解决，影响子女上学
5. 物业费、土地出让金等隐性成本常被忽略
二、聪明人买回迁房的5个正确姿势
想捡漏回迁房不是不可以，但要做好万全准备：
第一招：查清房屋性质
让卖家出示拆迁协议、选房确认单，确认房屋属于"可上市交易"的经济适用房还是"限制交易"的安置房。
第二招：约定高额违约金
在合同中写明"若因卖方原因导致无法过户，需赔偿房屋差价损失"，建议约定总房价30%以上的违约金。
第三招：资金监管要到位
通过第三方账户托管房款，约定分期支付：签合同付30%，交房付40%，过户成功再付尾款。
第四招：全家签字录像
要求所有继承人到场签字，全程录音录像，防止出现"老婆说不知情"之类的纠纷。
第五招：提前办理预告登记
《不动产登记暂行条例实施细则》，可申请预告登记防止一房二卖，保障未来物权实现。
三、血泪教训：这些情况买了也白买
杭州中院判了个典型案例：李女士买的回迁房因未补缴土地出让金，法院认定合同无效。以下几种情况千万碰不得：
• 军产房、校产房等特殊性质房屋
• 农村集体土地上的安置房（小产权房）
• 已被法院查封的房产
• 经济适用房未满上市年限
• 存在多个继承人的遗产房
四、常见问题解答
1. 没房产证的安置房买卖合同有效吗？
合同本身有效，但过户存在障碍。最高法司法解释，只要合同内容不违法，不能以未办产权证为由否定合同效力。
2. 卖家反悔要加价怎么办？
可起诉要求继续履行合同，申请财产保全。确实无法过户，可主张房屋差价赔偿。深圳就有判例支持买家获赔180万差价损失。
3. 买安置房能贷款吗？
没房产证不能按揭贷款，部分农商行接受拆迁协议抵押贷款，但利率上浮30%以上。
4. 遇到拆迁二次补偿归谁？
已完成过户，补偿归新业主；若未过户，需要看合同约定。建议在合同中写明"二次拆迁权益归属条款"。
5. 如何查安置房是否被抵押？
带卖家身份证去不动产登记中心查询，或通过"掌上登记中心"APP在线验证，费用20-50元。
