签房子买卖合同有效吗
《中华人民共和国民法典》第143条规定，房屋买卖合同是否有效主要看三个条件：签约人具备完全民事行为能力、意思表示真实、合同内容不违反法律强制性规定。举个真实案例：杭州法院判决中，张先生因隐瞒房屋已被抵押的事实，导致合同被认定为欺诈而无效。这说明只要不存在产权纠纷、签约人身份合法、交易流程合规，签房子买卖合同就是受法律保护的。
一、这些情况让你的合同变废纸
去年我经手过一个案子，李阿姨把回迁房卖给小王，结果过户时发现房产证还没下来。《城市房地产管理法》第38条，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，法院判定合同无效，小王只能拿回定金。类似的坑还有：
1. 借名买房搞假离婚的（去年上海某网红夫妻被判合同无效）
2. 经适房未满5年交易（北京就有12起类似纠纷）
3. 签约时房主已失智（需有司法鉴定证明签约时的精神状态）
二、手把手教你签出"铁证合同"
上周刚帮客户老陈避开个大雷：签约时发现卖家结婚证日期比房产证晚3年，原来这是婚前财产！我们立即要求夫妻双方共同签字。给大家划重点：
- 查证环节要做足：拉产调单看抵押查封情况
- 共有人必须到场（不能到场的要视频公证授权）
- 定金别超过总价20%（超过部分法院不支持）
- 重要条款要手写补充（"户口迁出保证金"）
记得去年有个客户因为没写清交房标准，结果收房时连马桶都被拆走了...
三、签完合同≠高枕无忧
去年苏州发生过典型案例：买卖双方签了合同但没网签，结果卖家把房子抵押给高利贷。《民法典》221条，预告登记才是真正的护身符。建议分三步走：
1. 3日内做网签备案（防止一房二卖）
2. 7日内办理资金监管（别直接打给卖家！）
3. 过户当天同步办水电煤更名（我见过最夸张的欠了8年物业费）
常见问题解答
Q1：代签的房屋买卖合同有效吗？
关键看授权！去年处理过侄子代叔叔卖房的纠纷，虽然事后补了委托书，但因缺少公证手续被认定无效。《民法典》170条，必须有书面授权且权限明确。是夫妻代签，记得结婚证和房产证要双证合一。
Q2：没公证的合同算数吗？
公证不是必须的！但重要交易建议做三项公证：委托公证（代签时）、遗嘱继承公证（遗产房）、声明公证（婚姻状况）。普通买卖合同只要签字真实就有效，不过公证过的合同在诉讼中举证更容易。
Q3：口头约定的补充条款有效力吗？
血泪教训！深圳有买家口头答应包含家具，结果收房时空空如也。《民法典》469条，房屋买卖必须采用书面形式。重要约定一定要白纸黑字写进合同，微信聊天记录虽然能当证据，但容易被断章取义。
Q4：小产权房买卖合同有效吗？
分情况！是村集体内部流转，符合当地政策就有效。但城市居民买农村小产权房，最高法司法解释一律无效。去年东莞就有投资客花200万买农民房，法院只判返还本金，5年租金收益全打水漂。
