房产买卖合同签定后有效吗
签完房产买卖合同后，很多人心里直打鼓：这合同到底算不算数？《民法典》第143条规定，只要满足四个条件就有效：1.签约人有完全民事行为能力 2.双方真实意思表示 3.合同内容合法 4.不违反公序良俗。只要你不是被拿枪顶着签字、合同里没写违法内容，哪怕房子还没过户，这份合同从签字按手印那一刻就已经有法律效力了！
一、签了合同≠马上过户 但效力已经生效
去年我遇到个客户王先生，签完合同第二天反悔不想卖了，结果被买家告上法庭。法官当庭就说："白纸黑字签了名，就得按合同办事！"王先生赔了20万违约金。这里要划重点：房产买卖合同和房产过户是两个概念，就像结婚证和办酒席的关系，领了证就是合法夫妻，办不办酒不影响法律关系。
特别要农村宅基地买卖，去年就有个案例：城里人老李买了村民的自建房，合同签得明明白白，结果法院判无效。为啥？因为《土地管理法》明确规定宅基地只能在本集体内部流转，这种合同从根上就是违法的。
二、这5种情况签了合同也白签
1. 假离婚买房套路：张姐为多买套房办假离婚，结果弄假成真人财两空，法院认定买卖合同无效
2. 阴阳合同逃税：实际成交价500万，合同只写300万，这种偷税行为会导致整个合同作废
3. 抵押房瞒着卖：房子早就抵押给银行还偷偷卖，买家可以要求退一赔一
4. 未成年人卖房：15岁孩子偷家里房本卖房，监护人不同意直接无效
5. 凶宅不告知：发生过非正常死亡的房子故意隐瞒，买家发现后有权撤销合同
三、签合同前必做的3件事
1. 房产证要"三查"：查真伪、查抵押、查查封，现在很多城市政务App就能查
2. 共有人签字要齐全：特别是夫妻共有房产，少一个人签字都埋雷
3. 补充条款别偷懒：户口迁移时间、家具归属这些细节写清楚，别信口头承诺
四、常见问题答疑
1. 合同签了没过户，卖家反悔怎么办？
可以要求继续履行合同+赔偿损失。去年深圳有个案例，房价涨了300万卖家反悔，法院不仅判强制过户，还让卖家承担了50万违约金。
2. 中介代签的合同有效吗？
关键看有没有授权书。像王阿姨让中介代卖房，没书面委托，事后可以主张合同无效。但有微信聊天记录证明同意代签，法院也会认。
3. 签完合同发现房子被查封？
立即起诉主张解除合同。最高法司法解释，这种情况买家可以要回房款+利息+损失，但要在知道被查封后1年内行动。
4. 手写补充条款有效力吗？
只要双方签字确认就有效！去年杭州小夫妻在打印合同上手写"赠送全部家具"，法院判决时照样认可。建议用不同颜色的笔签字按手印，避免被篡改。
5. 微信聊天算不算合同变更？
关键看内容是否明确。像"再便宜5万就成交"这种对话，配合转账记录就被认定合同变更。但单纯的表情包或"再想想"之类的模糊表述不算数。
