动迁安置房没有产证交易合同有效吗
很多人在买卖动迁安置房时，最担心的就是房子还没拿到产证就签合同有没有法律效力。《民法典》第215条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"只要买卖双方自愿签合同，内容不违法，哪怕房子没产证，合同本身也是有效的！但要的是，合同有效不等于能过户，产证才是房子"身份证"，这个区别咱们后面会细说。
为什么有人敢买没产证的安置房？
去年我遇到个上海阿姨，她花市场价7折买了套动迁房，结果等了3年才拿到产证。问她为什么敢冒险？她说："这房子地段好，等产证下来转手就能赚百万！"其实很多人都是这种心理，安置房价格是商品房的6-8折，特别吸引资金有限的刚需族。像杭州未来科技城那边，有证的房子卖4万一平，没证的安置房只要2.5万，差价实在太诱人！
签了合同也踩的5个大坑
我经手过最惨的案例，是买家付了200万首付，结果卖家拿到产证后反悔，硬要加价100万才肯过户。这时候合同虽然有效，但买家要么加钱要么打官司，整个过程折腾了2年多。还有更夸张的，房子在等产证期间被法院查封，因为卖家欠了外债，买家只能排队等着参与分配。所以别看合同有效就万事大吉，这五大风险必须知道：
1. 过户时间长达5-8年
2. 卖家恶意涨价或毁约
3. 房子被抵押/查封
4. 遇到政策变化导致无法交易
5. 后续税费突然增加
聪明人都在用的避险指南
去年帮客户处理过一单很成功的案例：他们不仅让卖家把全家户口都迁到房子里做"人质"，还让卖家签了经过公证的委托书。等产证下来后，买家自己就能拿着委托书去过户，根本不用卖家出面！除此之外，还可以要求卖家提供：动迁协议原件、选房确认单、物业费缴纳记录，最好再让所有继承人签字确认。记住一定要在合同里写清楚违约金条款，建议约定总房价20%的违约金，这样卖家反悔成本会很高。
常见问题答疑
问题1：合同有效但过不了户怎么办？
这种情况可以起诉要求继续履行合同，但需要满足三个条件：房子具备过户条件、买家有购房资格、卖家已经取得产证。苏州就有判例，法院不仅判决过户，还让卖家赔偿了期间房价上涨的差价。
问题2：怎么证明买卖合同真实有效？
关键要看三点：有没有实际支付房款的银行流水，房子有没有实际交付使用，以及是否有第三方见证。建议通过银行转账保留记录，交房时拍视频留证，最好请律师做见证。
问题3：遇到卖家反悔坐地起价咋处理？
这时候千万别同意加价！立即申请财产保全查封房产，起诉要求强制过户。杭州余杭区法院去年有个判决，卖家涨价80万被法院驳回，最终按原价过户，还赔了买家15万房租损失。
问题4：补办产证后需要重新签合同吗？
不需要重新签合同，但要做"网签合同备案"。要备案价不能低于当地指导价，否则被税务部门追缴差价税费。建议在最初合同里就约定好后续备案事宜。
问题5：房子在没产证期间遇到拆迁怎么办？
这种情况买家有权获得拆迁补偿！上海虹口区就有案例，法院判决拆迁款直接支付给买家。但需要在合同里明确约定"拆迁权益归买方所有"，并且保存好房屋实际占有的证据。
