私下购买安置房签订的合同有法律效力吗
《民法典》第143条，合同有效的三大条件是：双方具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。安置房买卖合同是否有效，关键看房屋性质：该安置房已取得完全产权且允许上市交易（如已办证并解除限售期），签订的合同有效；若房屋属于经济适用房性质且未满5年限售期，或土地性质为划拨用地未补缴出让金，这类合同被认定为无效！现实中超过80%的安置房纠纷都源于对房屋性质的误判。
安置房买卖的"隐形地雷"你知道吗？
去年杭州王先生花200万买的安置房，住了3年才发现土地证是划拨性质，现在要补缴50万土地出让金才能过户，卖家早拿着钱出国了...这就是典型的安置房陷阱。安置房分为三种：1.政府划拨土地建设的限价安置房（5年内禁止交易）；2.村集体用宅基地建设的"小产权安置房"；3.开发商配建的允许自由交易的安置房。前两种私下买卖风险极大，第三种要看是否完成初始登记。
签了合同也钱房两空？
中介不会告诉你的秘密：就算签了正规购房合同，只要房子没办证，法院都判合同无效！上海法院判例显示，买未满5年的动迁安置房，卖家反悔时法院直接解除合同，买家只能拿回本金，房价涨的300万差价一分钱补偿都没有。更惨的是，遇到卖家负债被法院查封房产，买家连居住权都保不住。
手把手教你安全买安置房
想捡漏安置房？记住这3招：①查产权证附记页是否有"经济适用房"或"限售期"标注；②让卖家出示《拆迁安置协议》原件，重点看房号是否一致；③签合必须约定"卖家需配合办理完全产权并承担相关费用"。建议预留30%尾款在过户后支付，最好请公证处做资金监管。杭州某买家就这样操作，成功用市场价6折买到滨江地铁口的安置房。
常见问题解答
安置房未满五年买卖有效吗？
若当地有限售政策则合同无效！北京明确规定经适房5年内不得交易，私下签订的买卖合同会被法院认定无效。但厦门等部分城市允许附条件买卖，需在合同中明确约定"待限售期满后过户"。
合同无效后钱能要回来吗？
《民法典》157条，合同无效后应返还财产，但有过错方要赔偿损失。司法买家明知是限售房仍购买，要自行承担20%-50%的损失。建议保留看房时的沟通记录证明卖家隐瞒实情。
怎么查安置房能不能买卖？
带身份证到不动产登记中心查档，重点看三个信息：1.房屋性质是否为"市场化商品房"；2.土地性质是出让还是划拨；3.是否存在抵押或查封。也可以扫描产权证上的二维码验证真伪，有些城市还能在政务APP直接查询。
需要做买卖合同公证吗？
公证不能改变合同效力！广州曾发生案例，买卖双方做了公证却因房屋限售被法院判定无效。公证的真正作用是固定证据，建议对《拆迁协议》《房款支付凭证》等关键材料进行公证。
