拆迁安置房的买卖合同有效吗
拆迁安置房买卖合同是否有效，要看房屋性质和合同签订时的条件！《民法典》第143条，满足"双方具备民事行为能力+真实意思表示+不违反法律强制性规定"的合同就有效。但重点在于"法律强制性规定"——各地政府常规定安置房5年内不得上市交易，这时候签的买卖合同就被认定无效！
一、拆迁安置房买卖合同到底藏着哪些坑？
去年我经手过一个案子：老王买了套未满5年的安置房，结果卖家反悔，法院判决合同无效要求退房。这种案例全国每天都在上演，主要原因就三个：
1. 限售期问题：全国90%城市规定安置房5年内不得交易，这个期限从房产证登记日期开始算。很多买家以为签了合同就安全，实际上没过户期间风险巨大。
2. 产权不清晰：遇到过一家兄弟姐妹共有安置房，一人偷偷卖房，其他继承人知道后直接起诉要房，买家钱房两空。
3. 税费炸弹：杭州曾有人买安置房5年后过户，发现要补缴土地出让金高达房价20%，买卖双方当场撕破脸。
二、签合同前必须检查的5份文件
建议购房者要求卖家出示：
① 拆迁补偿协议原件（看被安置人名单）
② 选房确认单（确认房号）
③ 房屋初始登记证明（判断是否符合办证条件）
④ 完税凭证（避免替卖家补税）
⑤ 户口迁出证明（特别是学区房）
去年南京的案例：买家没查拆迁协议，后来发现房子还有3个共有人，打官司折腾了2年才拿回房款。
三、手把手教你签"防反悔"合同
记住这3个救命条款一定要写进合同：
1. 违约金翻倍条款："若因卖方原因导致交易失败，需赔偿房屋现价与合同价的200%差额"
2. 过户接力条款："卖家须在具备过户条件后3日内配合办理，逾期每日按总房款千分之一赔偿"
3. 第三方见证条款：最好找公证处做买卖预约合同公证，广州已有判例支持经公证的合同效力
四、常见问题快问快答
问题1：没房产证的安置房买卖合同有效吗？
答：分情况！只是暂时没办证但已经具备办证条件，合同有效；压根不符合办证条件（小产权安置房），合同无效。
问题2：卖家在限售期内反悔怎么办？
答：可以起诉要求赔偿！虽然合同被认定无效，但《民法典》第157条，卖家需赔偿买家房屋差价损失。上海判例支持买家获得60%的房价上涨赔偿。
问题3：安置房过户时要交哪些巨额费用？
答：三大隐形费用要警惕：①土地出让金（房价3%-10%）②差额营业税（居住未满5年）③个人所得税（按差额20%征收），总费用高达房价的25%！
问题4：夫妻一方偷偷卖安置房有效吗？
答：风险极大！安置房属于夫妻共同财产，必须双方签字。苏州新案例：妻子单独卖房，丈夫不知情，法院判决合同无效。
问题5：安置房70年产权从什么时候算？
答：很多人不知道！安置房土地使用权年限从开发商拿地时间开始计算，比商品房少十几年。一定要查原始土地证！
