买卖房双方签订的合同有效吗
《民法典》第143条，只要满足三个条件，买卖房合同就有效：第一，双方都有完全民事行为能力（成年且精神正常）；第二，签合同是真实的意思表示（没有被威胁欺骗）；第三，合同内容不违法、不违背公序良俗。只要你们自愿签合同、房子能合法交易，哪怕只是手写的一张纸，在法律上都算数！
一、房产买卖合同的"生死线"
去年我朋友老张就踩了个大坑，他和卖家签了合同才发现房子早就被法院查封了。这种合同就属于典型的无效合同，因为卖家根本没有处分权。常见的合同无效雷区还有这些：
1. 签阴阳合同避税（实际成交价500万，合同写300万）
2. 夫妻一方擅自卖共有房产
3. 经济适用房未满交易年限
4. 农村小产权房卖给城里人
这些情况哪怕双方都签字画押，法院也会判合同无效，是买家钱房两空。
二、签字画押的隐藏学问
记得去年有个案子，买家因为卖家签字潦草打官司，结果败诉了。其实法律没规定必须按手印，但实操中建议"签字+按指印+盖私章"三件套。特别是老年人签字，最好全程录像留证。还有个冷知识：用消字笔签合同构成诈骗，这种情况可以报警！
三、中介合同的防坑指南
现在90%的二手房交易都通过中介，但要小心三类霸王条款：
• 独家代理协议（锁死半年不能换中介）
• 违约金超过总房款20%
• 空白条款处不划斜线
去年有个客户就是没补充协议里的"装修款另行支付"，结果多掏了30万。记住：所有金额都要用大写汉字，修改处必须按手印！
四、电子合同的效力盲区
现在很多平台推电子签约，但要三点：
1. 必须用符合《电子签名法》的认证系统
2. 关键条款不能只用勾选方式
3. 要能随时调取原始电子数据
去年有对夫妻用微信聊天记录当合同，法院只认定了部分效力。建议重要交易还是纸质合同+电子备份双保险。
常见问题解答
1. 父母代签的房屋买卖合同有效吗？
房产证是父母名字且经过公证委托，或者事后追认就有效。但成年子女擅自卖父母房，除非构成表见代理，否则合同无效。
2. 只有口头约定算数吗？
法律上口头合同也有效，但发生纠纷时举证困难。建议大额交易务必签书面合同，微信记录可以作为辅助证据。
3. 合同没公证影响效力吗？
公证不是合同生效要件，但经过公证的合同有更强证明力。涉及继承、赠与等特殊情形建议公证。
4. 签完合同发现房子有问题能反悔吗？
卖家故意隐瞒重大瑕疵（如凶宅、结构改造），可以主张撤销合同。但需在知道真相后1年内起诉。
5. 限购政策导致合同无法履行怎么办？
这种情况属于"不可归责于双方的事由"，法院一般判解除合同互不赔偿。但签合同前务必自查购房资格！
