没房产证签买房协议有法律效力吗
只要协议内容不违法，没房产证签订的买房协议仍然具有法律效力！《民法典》第143条规定，民事法律行为有效的条件包括行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。也就是说，即便房子没有房产证，只要买卖双方自愿签订协议，且不存在欺诈胁迫，这份协议就是有效的。
但要的是，《民法典》第215条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"虽然合同有效，但因为没有房产证，房屋的物权转移（过户）在法律上仍然无法完成。
没房产证的房子到底能不能买？
最近接到个咨询特别典型：小王看中套单位集资房，价格比市场便宜30%，但卖家只有购房合同没房产证。这种情况其实藏着三个大坑：
1. 过户成谜：像经济适用房要满5年才能交易，没到期的房子签了协议也过不了户。去年有个案子，买家等了3年才发现政策要求满5年，结果钱房两空。
2. 一房多卖：没有网签备案的房子，卖家卖给多人。之前有个案例，卖家把回迁房卖给3个买家，卷款跑路后买家只能相互扯皮。
3. 拆迁争议：遇到拆迁时，补偿款直接打给原房主。就像郑州的案例，买家住了10年的房子拆迁，480万补偿全归原房东。
这五种无证房千万碰不得
1. 小产权房：集体土地上的房子，卖给外村人协议无效。深圳曾判过案例，花200万买的村房被判退还，还不给利息。
2. 违建房屋：加盖的阳光房、占用消防通道的房子，买卖协议自始无效。
3. 抵押查封房：房子被法院查封期间，签的买卖合同被撤销。
4. 经适房未满五年：北京明确规定，经适房不满五年交易属无效。
5. 开发商跑路楼盘：五证不全的期房，烂尾又办不了证。
实在要买？这五招保命
1. 查清房屋底细：去不动产登记中心查档，确认是不是违建、有没有抵押。
2. 约定高额违约金：把违约金提到总房款30%，让卖家不敢违约。
3. 分期付款：留30%尾款等过户再付，手里有筹码心不慌。
4. 公证委托书：让卖家公证委托你代办理房产证，直接跳过卖家操作。
5. 全家签字：必须让卖家配偶、共有人全部签字，防止事后反悔。
常见问题解答
1. 没房产证的房子买卖合同一定无效吗？
不一定！是暂时没证的商品房（开发商还没办大产证），合同仍然有效。但是永远无法办证的小产权房，合同才会无效。
2. 卖方后来取得房产证，买方能要求过户吗？
可以！《九民纪要》规定，只要合同有效且条件成就，买方有权要求继续履行。但要诉讼时效，超过3年丧失胜诉权。
3. 买没房产证的房子如何降低风险？
建议做三件事：①让卖方提供购房合同、发票等原始凭证 ②到物业做更名登记 ③实际入住并保留水电费缴纳记录，这些都能强化实际占有事实。
4. 遇到拆迁，买方能获得补偿吗？
法律上补偿归产权人，但实操中可通过两种方式争取：①在买卖协议中明确约定拆迁权益归属 ②提起不当得利诉讼要求卖方返还补偿款。
5. 小产权房买卖合同有效吗？
分情况！同一集体经济组织成员之间买卖有效，城镇居民购买农村小产权房无效。北京法院刚判的案例，城里人买农家院被判协议无效。
