拆迁安置房买卖协议受法律保护吗
只要符合法律规定，拆迁安置房买卖协议是受法律保护的！《民法典》第143条，合法有效的民事法律行为需满足三个条件：行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。而《城市房地产管理法》第38条也明确，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。不过只要买卖双方签订的协议内容合法，且安置房最终能办理产权证，法院会认定协议有效。但要！房屋本身存在交易限制（如未满5年禁止交易），协议被判定无效。
拆迁安置房买卖必须知道的5件事
1. 房产证是核心问题：很多安置房刚交付时只有拆迁协议没房产证。这时候签的买卖合同属于“附条件合同”，必须约定清楚办证后的过户义务。苏州就发生过案例，买家等了3年终于办证，结果卖家反悔，法院直接判强制过户！
2. 交易限制期要牢记：像杭州规定安置房5年内不能卖，南京部分区域限制3年。有个朋友偷偷签了协议，结果到过户时发现限制期未满，不仅赔了20万违约金，房子还被查封了。
3. 税费让你惊掉下巴：安置房交易要交土地出让金！郑州某安置房总价80万，过户时突然要补缴15万出让金，买卖双方当场吵到报警。建议在协议里白纸黑字写清税费承担方式。
4. 一房多卖防不胜防：没房产证的安置房最容易被动手脚。上海曾出现卖家把同一套房卖给3个人的骗局，被判刑8年。记住！一定要做预告登记或司法公证。
5. 户口迁移别忽视：北京发生过因原房主户口未迁出，买家孩子无法入学的纠纷。签协议时要明确约定户口迁出时间和违约责任，最好预留10%-20%尾款作押金。
常见问题解答
问题1：签了协议但房产证没下来，协议有效吗？
有效！只要协议内容合法，法院普遍认可其效力。但要两点：①必须明确约定办证后的过户义务 ②不能存在恶意串通损害他人利益的情形。建议在协议中加入“若因政策原因无法过户，卖方需全额退款并赔偿利息”的条款。
问题2：安置房买卖需要哪些特殊手续？
除常规材料外，必须准备：①拆迁补偿协议原件 ②安置房准购证明 ③房款支付凭证（最好银行转账） ④物业交割单。杭州某区还要求提供街道办出具的“安置房上市交易证明”，建议提前咨询当地不动产登记中心。
问题3：遇到卖家反悔怎么办？
三步走维权：①收集微信聊天、转账记录等证据 ②发律师函催告履约 ③15天内向法院起诉。武汉中院有个判例，卖家反悔后被判赔偿房屋差价损失86万元！记得在协议中约定“房屋涨价部分由违约方承担”。
问题4：安置房贷款有什么限制？
四大行基本不给没房产证的安置房贷款！部分商业银行可做“预抵押贷款”，但利率上浮20%左右。有个变通办法：先签借款协议，等房产证下来再转按揭。但风险在于期间房价波动，建议找第三方资金监管。
问题5：集体土地上的安置房能买吗？
风险极大！这类房子只能在本村集体内部流转。外地人买了会面临：①无法过户 ②遇拆迁不获补偿 ③被认定违建强拆。除非能转为国有土地性质，否则千万别碰！
