二手房交了定金后不想买了能退吗
在二手房交易中，交了定金又反悔是许多买家的困扰。从法律角度看，能否退定金主要取决于合同约定和违约责任认定。《民法典》第五百八十七条，买家无正当理由拒绝履行合同，卖方有权没收定金；但是卖方违约或合同存在重大漏洞，买家可要求双倍返还定金。简单来说：买家主动反悔，定金大概率拿不回；卖方有问题或合同不合法，定金有机会退。
一、定金的本质就是一把“双刃剑”
很多人把定金和“订金”搞混，其实法律上只有“定金”有担保效力。老王看中一套房，签合交了10万定金，合同里写的是“定金”二字，后来老王因工作调动不想买了，这10万基本就打水漂了。但是卖家隐瞒了房屋被抵押的事实，老王不仅能拿回定金，还能要求赔偿。
更扎心的是，有些中介会玩文字游戏。合同里写着“如因买方原因导致交易失败，中介费照付”，这时候就算定金不退，还要倒贴中介费。曾有个案例，买家因贷款没批下来想退定金，结果发现合同里写着“买方需自行承担贷款风险”，定金、中介费全赔了。
二、这5种情况有机会要回定金
1. 合同本身不合法：房子是违章建筑，或者卖家根本没有房产证。有个真实的案例，买家交了20万定金后，发现房子是卖方离婚前夫妻共同财产，但合同只有前妻签字，最终法院判全额退还。
2. 卖家存在欺诈行为：隐瞒凶宅、重大质量问题、产权纠纷等。去年杭州就有个案例，卖家隐瞒了阳台漏水问题，买家通过物业维修记录举证成功，要回了5万定金。
3. 不可抗力因素：新政导致失去购房资格，疫情封控无法履行合同。但要！单纯“觉得房价会跌”不算不可抗力。
4. 定金超过20%红线：《民法典》规定定金不得超过主合同标的额的20%，超过部分可主张无效。500万的房子定金收了120万，超出的20万必须退还。
5. 没有签正式买卖合同：只签了定金协议，但协议里没明确房屋价格、付款方式等核心条款，被认定为“磋商性文件”，有机会要回定金。
三、实战退定金的三板斧
第一招：找出合同漏洞：仔细检查合同里的每个条款，重点关注：
- 房屋产权是否清晰
- 违约责任是否显失公平
- 重要信息是否完整（如房产证号、地址）
- 是否有霸王条款（“无论何种原因定金不退”）
第二招：收集证据链：
- 与中介的聊天记录（特别是口头承诺）
- 房屋现状的视频照片
- 周边邻居的证人证言
- 政府网站查询的产权信息
第三招：谈判施压组合拳：
1. 先以协商姿态沟通，暗示愿意补偿部分损失
2. 抛出已掌握的证据（如“听说楼上漏水严重”）
3. 提及要向住建部门投诉中介违规
4. 发律师函表明诉讼决心
四、血泪教训：这些坑千万别踩
坑1：轻信中介口头承诺
张女士交定金前，中介拍胸脯说“后悔了随时可退”，结果合同里写着“定金不退”，打官司因证据不足败诉。
坑2：不看合同就签字
有买家在空白合同上签字，后来发现补充条款写着“7天内付全款”，根本来不及筹钱，白白损失15万定金。
坑3：冲动支付大额定金
建议首次支付不超过房价的5%，等产调做完、合同细则谈妥再补足。曾有买家直接付了30%定金，后来发现房子有违建，追讨过程异常艰难。
常见问题解答
Q1：签了定金协议但没签正式合同，能退吗？
关键看协议内容。协议已包含房屋价格、付款方式、过户时间等核心条款，被认定为正式合同。若只是简单约定“买方支付X元定金”，其他条款待商议，有机会主张协议无效要求退款。
Q2：中介承诺“可退定金”但合同没写，怎么办？
立即收集证据！通过微信让中介再次确认承诺，或电话录音。《民法典》第一百四十二条，口头承诺若构成合同实质性内容，且有证据佐证，可主张撤销定金条款。但举证难度较大，最好要求补充书面协议。
Q3：付了定金后发现房贷办不下来，能退吗？
分三种情况：
1. 合同约定“贷款不成功可退”：必须退还
2. 合同约定“买方自行承担贷款风险”：定金不退
3. 合同未明确约定：可依据《民法典》情势变更原则协商，但需证明已尽最大努力办理贷款（如提供银行拒贷证明）
