二手房面签后可以解除合同吗
二手房面签（即签订正式房屋买卖合同）后，能否解除合同取决于是否符合法定或约定解除条件。《民法典》第五百六十二条至五百六十三条，合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除三种情形。若买卖双方协商一致，或合同中明确约定了面签后解除条款（如贷款失败可退房），又或存在一方严重违约（如卖家隐瞒房屋质量问题）、不可抗力导致合同无法履行等情况，均可主张解除合同。若单方面无理由反悔，面临定金损失甚至违约金赔偿。
面签后想解约？先看这4种常见情形
情形一：买卖双方“好聚好散”
小王签完合同才发现心仪学区房降价了，而卖家老张正好接到更高报价。两人一合计，签了份《解约协议》，约定互不追究责任——这就是典型的协商解除。只要双方自愿且书面确认，法律完全支持。
情形二：遇到“不可抗力”黑天鹅
某城市突遭洪水，待过户房屋被冲毁。这种情况下，《民法典》第五百九十条，因不可抗力致使不能实现合同目的，受损方可以直接发《解除通知》，还能要求退还已付款项。
情形三：揪住对方“小辫子”
李女士面签后发现卖家隐瞒了房屋内曾发生非正常死亡事件，立即请律师发出《律师函》，以欺诈为由主张撤销合同。这种情况需要收集聊天记录、看房记录等证据，成功率较高。
情形四：合同里的“后悔药条款”
很多合同会写“若买方贷款未通过，可无责解约”。张先生就靠这条成功拿回10万定金，因为银行确实出具了拒贷证明。但要必须严格按照条款准备证明材料。
强行解约的代价有多大？
隔壁老刘的故事值得警惕：签完合同第二天反悔，结果被判赔总房款20%的违约金！法院判决时会综合考量实际损失、合同履行情况等因素。一般来说：
- 买家违约：定金不退+赔偿差价损失
- 卖家违约：双倍返还定金+赔偿房价上涨损失
曾有案例显示，房价3个月涨了50万，违约卖家最终赔了65万，比卖房赚得还少。
实操指南：安全解约五步走
第一步：翻合同找依据
重点查看“解除条款”“违约责任”部分，用手机拍下关键条款备用。
第二步：收集证据链
无论是对方违约还是政策变化，都要留存微信记录、录音、政府文件等证据。限购政策突变，记得保存政策原文发布时间。
第三步：发正式书面通知
千万别只打电话说“不买了”，要用EMS寄送《解除合同通知书》，内附解约理由和证据清单，记得在快递单注明文件名称。
第四步：办理撤销网签
带着解约协议去房管局撤销备案，否则会影响下次购房资格。有些城市需要双方到场，提前电话咨询所需材料。
第五步：处理资金纠纷
建议在解约协议中明确退款时间和方式。涉及中介费退还，记得同步联系中介机构。
常见问题答疑
问题1：面签后买家反悔，定金能要回吗？
关键看违约原因！是买家单纯反悔，定金罚则，20万定金直接打水漂。但是卖家隐瞒重大瑕疵，或贷款政策突变导致首付比例提高，有机会要回全部定金。建议先和卖家协商，协商不成可起诉。
问题2：卖家不配合解约怎么办？
分三步应对：1. 发律师函正式主张权利 2. 向法院申请诉前调解 3. 正式提起诉讼。杭州就有案例，买家因卖家拒不解约申请财产保全，最终法院判决解除合同并赔偿损失。
问题3：政策变化算不可抗力吗？
要看政策类型！像突然出台的限购政策，最高法明确属于“情势变更”，当事人可请求解除合同。但银行贷款利率上浮这类一般不算，建议在合同中提前约定贷款风险条款。
