买二手房卖方欠物业费物业起诉谁
《民法典》第944条和《物业管理条例》第41条规定，物业费缴纳义务人是房屋的实际产权人。在二手房交易中，卖方在过户前拖欠物业费，物业公司应当向原业主（卖方）追讨。若房屋已完成过户登记，买方成为新业主后产生的物业费才需自行承担。但实务中常有特殊情况，下文将详细解析。
二手房物业费纠纷背后的法律逻辑
去年我刚处理过一个典型案例：张女士买房后发现前业主拖欠3年物业费，物业直接上门堵锁眼。这种情况其实物业告错人了！买卖双方就像接力赛跑，物业费缴纳的交接点就在产权过户日。
举个接地气的例子：老王把房子卖给小李，6月1日过户。那么5月31日前的物业费该老王掏，6月1日起小李负责。物业要是拿着的缴费单找小李要钱，完全没道理，这时候小李应该让物业去找老王。
不过现实更复杂，有些卖家会在合同里埋雷。某案例中的陈先生，合同写着"物业费由买家承担"，结果过户后才发现前业主欠了2万多的物业费。这种条款其实是无效条款，因为不能对抗物业公司的法定债权。
5种常见纠纷场景应对指南
场景一：物业拦着不让装修
遇到这种情况直接打110报警，联系原业主协商。记得保留物业阻挠的证据，必要时可向住建部门投诉。
场景二：物业起诉新业主
立即向法院提出管辖权异议，申请追加原业主为被告。准备购房合同、过户证明等关键证据，证明欠费期间自己并非产权人。
场景三：物业扣押房产证
物业根本无权扣押房产证！直接到不动产登记中心申请补办，费用可向物业追偿。去年杭州就判过物业赔偿业主补证损失。
场景四：物业费影响征信
立即联系征信中心提出异议，同步准备物业费缴纳时间节点的证明材料。特别要拿到物业出具的欠费期间证明。
场景五：中介隐瞒欠费情况
这种情况可以起诉中介机构，要求赔偿损失。记得收集看房时的沟通记录，中介承诺无欠费的证据最关键。
必知的4个维权妙招
1. 过户前到物业公司打印费用结算单，必须盖公章
2. 留5%尾款在物业费结清后支付
3. 在买卖合同补充条款约定违约金（建议按日千分之一）
4. 要求原业主提供最近3年的物业缴费凭证
常见问题解答
1. 物业费欠了10年，新业主要不要背锅？
完全不用！哪怕欠了20年也和新业主无关。但要保留购房合同和过户时间证明，有个案例就因为买家丢失合同多花了半年时间打官司。
2. 物业说"谁住房子谁交钱"合法吗？
这是典型的偷换概念！法律只看产权登记不看实际居住。租客欠费都是找房东，何况是前业主欠费。
3. 原业主失联怎么办？
建议分三步走：①在物业处书面说明情况 ②向业委会报备 ③必要时向社区申请调解。千万别私下垫付，有个阿姨垫付后追讨了3年都没要回来。
4. 买房时中介保证无欠费，事后发现有问题能索赔吗？
完全可以！收集好中介承诺的证据，通过消协或法院维权。去年北京就有判例，中介因隐瞒物业费被判赔2.8万元。
5. 物业起诉时把买卖双方都告了怎么办？
这是物业的常见套路。作为买家要及时应诉，提交产权证明文件，要求法院驳回对你的起诉。可以反诉物业滥用诉权，要求赔偿误工费等损失。
