二手房签合同时卖家反悔怎么办
《民法典》第五百七十七条，二手房买卖合同一旦签署即具有法律效力。卖家无正当理由反悔，需要承担违约责任！买房人可以要求继续履行合同或索赔违约金，甚至通过法院强制过户。但要保留微信记录、定金收据等关键证据，否则吃哑巴亏。
一、遇到卖家反悔的正确处理姿势
上周刚处理过类似案例：张女士付了20万定金后，房东突然说要涨价30万。这种情况别慌，记住三步走：
1. 马上发书面催告函，EMS寄送要备注"履约通知"
2. 收集聊天记录、中介见证等证据
3. 15天内到房管局申请异议登记，防止房子被转卖
有个客户就是没及时异议登记，结果房东把房子抵押给银行，现在官司打了2年还没拿回钱...
二、手把手教你打维权官司
去年帮王先生打赢的案子特别典型：签完合同房价涨了50万，房东死活不卖了。我们准备了这些证据：
- 中介提供的带看房记录视频
- 微信里房东说"不卖要赔偿"的语音
- 银行转账定金的电子回单
- 房管局调取的房产信息档案
最终法院判决双倍返还定金+差价损失18万。记住诉讼时效只有3年，超过这个时间神仙也救不了！
三、预防卖家反悔的5个绝招
1. 定金至少给总价20%（法律规定上限）
2. 合同要写明"无论房价涨跌都必须履行"
3. 约定每天千分之一的违约金
4. 让配偶也签字（防着假离婚过户）
5. 签完合同马上网签备案
见过最狠的买家，合同里写着"违约方需支付对方律师费+诉讼费+保全费"，让房东赔了夫人又折兵。
常见问题解答
1. 合同没备案能告赢吗？
当然可以！备案不是合同生效条件。只要双方签字，哪怕按手印都算数。去年有个案子连正式合同都没有，靠微信聊天记录都打赢了。
2. 房东宁愿赔违约金也不卖怎么办？
可以申请强制过户！需要满足：房子没抵押、购房资格没问题、房款能一次性付清。有个案例房东赔了80万违约金还得过户，肠子都悔青了。
3. 定金交了没签合同能退吗？
这种情况要看收据怎么写。写"定金"，适用定金罚则；要是写"订金"，随时可以退。有个大姐交了10万订金，成功要回9万5（扣了中介费）。
4. 打官司需要多久？
普通程序6个月，简易程序3个月。但碰到房东上诉的话要1年多。建议申请财产保全，防止房东转移财产。有个客户申请冻结房东账户，第二天房东就怂了。
5. 阴阳合同有效吗？
做低房价的阳合同无效，阴合同仍然有效！但被税务局处罚。去年有个案例，虽然法院判继续履行，但买卖双方都被补税罚款12万。
