拆迁房买卖要满五唯一吗

很多人以为“满五唯一”是所有房产交易的硬性要求，但拆迁房买卖其实是个例外！《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，拆迁房属于政策性补偿住房，在个人所得税和增值税征收上享受特殊待遇。简单来说：拆迁房交易不强制要求“满五唯一”，但税费因房屋性质、取得时间、地方政策而不同，往下看给你掰开揉碎了讲！

拆迁房买卖的真相：满五唯一不是拦路虎

先划重点：拆迁房和商品房不一样！商品房交易时“满五唯一”能省下20%的个人所得税，但拆迁房原本就是政府给的补偿，很多地方直接规定免交个税，北京、上海等地，只要拿着拆迁协议和产权证，就算房子到手才1年，照样能过户。不过要！这里说的是纯拆迁房，拆迁房后来变成商品房性质（补缴了土地出让金），那就得按普通房子算税费了。

举个真实例子：杭州张阿姨的拆迁房刚满2年就卖了，中介说必须等满五年才能免增值税。结果去税务局一问，发现拆迁房免增值税不看年限，直接省了5.3%的税！这是因为政策规定，拆迁房转让时，原值按拆迁补偿价计算，而补偿价低于市场价，所以增值税几乎可以忽略不计。

拆迁房买卖必懂的4个潜规则

潜规则1：产权证到手时间才是关键！
拆迁房从签协议到拿证要等3-5年，很多买家以为“满五”要从拆迁协议签定日算起，大错特错！法律上认定“房产取得时间”以产权证登记日期为准。签的拆迁协议，才发证，那到2028年才算满五年。

潜规则2：夫妻离婚分房毁掉“唯一”
王先生离婚后把拆迁房过户给前妻，结果自己再买房时发现，这套房还算在他名下！因为很多地方规定“家庭唯一住房”以家庭为单位计算，离婚后2年内买房仍按原家庭核查。想用“假离婚”避税？小心被税务系统大数据抓包！

潜规则3：继承的拆迁房反而更吃亏？
李大爷把拆迁房留给儿子，儿子转卖时才发现：继承后的房子重新计算“五年”期限！原房已满4年，继承后再等1年就能免增值税？错！继承房产的持间要从继承人取得产权证之日重新计算，想省钱最好让老人直接过户别继承。

潜规则4：安置面积超标部分要交税！
拆迁时选了“货币+房屋”补偿的人了！按规定每人补偿50㎡，你家多买了30㎡，这30㎡就算商品房性质，交易时要按普通住房缴税。曾有案例：有人多买的面积没满两年，结果多交了8万增值税！

关于拆迁房买卖的5个灵魂拷问

1. 拆迁房不满两年能卖吗？税费多少？

当然能卖！但增值税按（卖出价-拆迁补偿价）×5.3%计算。补偿价100万，卖出200万，增值税就是（200-100）×5.3%=5.3万。是满两年的普通商品房，增值税全免，但拆迁房本来就不用等两年！

2. 拆迁房卖了再买房算首套吗？

看地方政策！像深圳规定，只要名下无房就算首套；但北京、上海等地，拆迁房未做产权登记，仍占用购房资格。建议去当地不动产登记中心拉个房产清单，比问中介靠谱！

3. 拆迁房过户给子女要满五唯一吗？

不需要！直系亲属过户有三种方式：买卖、赠与、继承。最省钱的是买卖过户，按拆迁房核定价交1%契税即可。走赠与，以后转卖时要交20%个税，血亏！

4. 拆迁房有贷款还能交易吗？

必须先还清贷款！因为拆迁房土地性质多是划拨，银行一般不给二次抵押。有个变通办法：让买家首付款帮你解押，但一定要签资金监管协议，否则钱房两失。

5. 拆迁房小产权和大产权有什么区别？

致命区别！大产权拆迁房有不动产证，能正常交易；小产权拆迁房只有安置协议，法律上禁止买卖。曾有人花80万买小产权拆迁房，结果拆迁时原房东反悔，法院判决合同无效，买家只能拿回购房款，房价涨幅全打水漂！