拆迁房买卖协议有法律效力吗
拆迁房买卖协议是否有效，关键看房屋性质和协议内容！《民法典》规定，拆迁房属于“安置房”且当地政府设定了限制转让期（5年内不得交易），在限制期内签订的买卖协议被法院认定无效。但房屋已取得完整产权证且无政策限制，协议就受法律保护。不过很多纠纷源于买卖双方对政策不了解或“赌拆迁”心态，导致协议存在重大法律漏洞。
一、拆迁房买卖的“三大雷区”
案例：张三买了李四的拆迁安置房，签了协议付了钱，结果3年后办证时发现政府规定要满5年才能过户。张三想打官司，法院却说协议无效，只能退钱不赔房！这种“房财两空”的情况太常见了。拆迁房买卖主要存在这些风险：
1. 产权证没到手，协议变废纸
很多拆迁房是期房，签协议时连房产证都没有。《不动产登记暂行条例》，没产权证的房子不能过户，这时候签的协议被认定为“无权处分”，遇到纠纷时买家只能主张退款，不能强制过户。
2. 政策变动让协议“猝死”
某市突然规定拆迁房10年内不得交易，之前签的协议即使合法也无法履行。这种情况属于“情势变更”，法院判决解除合同。
3. 卖家反悔成本低
遇到过卖家看到房价暴涨，宁可赔违约金也要毁约的案例。因为很多协议约定的违约金只有10%-20%，而房价涨了50%，卖家毁约反而赚更多。
二、这样做协议才有效！
想让拆迁房买卖协议站得住脚，记住这4招：
1. 查清房屋“前世今生”
要求卖家出示拆迁补偿协议、选房确认单，去不动产登记中心查备案信息。是经济适用房，还要看是否满足上市交易条件。
2. 协议里加“双保险条款”
约定“若因政策原因无法过户，卖家需按市场差价赔偿”或“买家可占有使用房屋直至过户”。曾有法院支持这类条款，认定买家有权继续居住。
3. 把全家人都拉进来签字
拆迁房涉及多个安置人，必须让所有权益人签字。有个案例是妻子代丈夫签字卖房，后来丈夫不认账，法院判协议无效。
4. 公证+律师见证双管齐下
虽然公证处不给没房产证的协议做公证，但可以请律师做见证并保留付款凭证。某案例中，律师见证的微信聊天记录成为关键证据。
三、这些问题你一定想知道
问题1：拆迁房没过户，协议算数吗？
答：要看情况！房屋本身具备交易条件只是暂时不能过户（在办证过程中），协议有效；房屋本身被禁止交易（在限售期内），协议无效。杭州就有判例，限售期内签订的协议被判无效。
问题2：小产权拆迁房买卖有效吗？
答：大概率无效！小产权房本身是集体土地性质，《土地管理法》第六十三条，非本村集体成员购买这类房屋的协议无效。就算遇到拆迁，赔偿款也归原房主。
问题3：协议被认定无效怎么办？
答：可以要求返还购房款+赔偿损失。《民法典》157条，有过错的一方要赔偿对方损失。买家明知房屋限售仍购买，被判承担30%责任。建议立即起诉并申请财产保全，防止卖家转移资产。
