拆迁选货币补偿还是回迁房？律师对比升值空间+税费成本
拆迁选货币补偿还是回迁房？律师：升值空间+税费成本决定你的钱包厚度！
遇到拆迁时，大多数人最纠结的问题就是：拿钱走人还是等回迁房？作为处理过上百起拆迁案件的律师，我直接给结论：没有标准答案，但选错可能亏几十万！关键要看房子未来会不会涨、税费要交多少。下面用真实案例拆解给你看...
一、升值空间是选择的核心密码
去年杭州某城中村拆迁，王阿姨选了800万货币补偿，李叔要了2套回迁房。结果3年后地铁开通，回迁房单价从3万涨到5万，李叔资产直接增值400万，而王阿姨的钱存银行利息才80万——这就是地段潜力的杀伤力！
判断升值空间看3点：
1. 区域规划：有地铁/学校/商业体的选回迁房
2. 城市能级：一二线城市建议要房，三四线拿钱更稳
3. 交付时间：5年内能交房的可以等，超过7年风险大
二、税费成本藏着魔鬼细节
张哥选了回迁房觉得赚翻了，结果办证时傻眼了：90㎡房子要交12万契税+5万维修基金，比普通商品房还多！而拿钱买二手房的小刘，反而省了增值税...
税费对比表（以价值300万房产为例）：
| 项目 | 货币补偿 | 回迁房 |
|------------|----------|---------|
| 个人所得税 | 免征 | 免征 |
| 契税 | 买房时3% | 3%+土地出让金 |
| 增值税 | 免征 | 转手时5.6% |
| 维修基金 | 无 | 80-120元/㎡ |
三、律师私藏决策公式
教你个简单算法：
（预计房价年涨幅 × 面积） - （资金年收益 + 税费差额） = 真实收益
举个栗子🌰：
回迁房100㎡预计年涨5%，货币补偿存理财年收益3%
→ 房产年增值：100万×5%=5万
→ 资金收益：100万×3%=3万
→ 税费差额：首年多交2万
→ 真实年收益差：5万-(3万-2万)=4万
四、这些隐藏雷区必须避开
1. 回迁房质量问题（某楼盘曾出现外墙脱落）
2. 超长过渡期（郑州有项目让居民等了11年）
3. 房产证难产（部分回迁房10年无法交易）
4. 物业费陷阱（杭州某回迁小区物业费是周边2倍）
相关问答FAQ
1. 拆迁选货币补偿划算吗？
关键看资金利用率！如果你有投资渠道年收益超5%就划算，否则建议要房。比如拿到500万去炒股可能血本无归，但房子至少能出租。
2. 回迁房办证要交哪些钱？
除了3%契税，还要交土地出让金（1%-3%）+维修基金+印花税，100万的房子大概要准备5-8万现金。
3. 三四线城市拆迁怎么选？
建议优先拿钱！这些地方房子难出租难转手，比如洛阳某回迁房3年没涨，反而货币补偿存银行还能收利息。
4. 老人拆迁选钱还是房好？
超过70岁建议拿现金！回迁房等待期可能超过寿命周期，北京就出现过老人没等到交房就去世引发继承纠纷的案例。
