小产权房买卖公证处公证可以吗

站在法律专业角度，小产权房买卖在公证处做公证这件事，可以用一句话：公证处可以给合同做公证，但公证不代表合法。《民法典》《土地管理法》等规定，小产权房属于集体土地上建造的房屋，没有国家颁发的完整产权证书，买卖这类房产本质上违反了“禁止城镇居民购买农村宅基地”的法律红线。公证处只能证明“双方签合同的过程真实”，而无法改变合同本身的违法性质。这就好比两个人签了一份赌债协议，公证处可以证明他们确实签了字，但这份协议在法律上依然无效。

一、公证处为啥敢给小产权房合同盖章？

很多人看到公证处愿意受理小产权房买卖公证，就以为这事“合法了”。其实公证员在办理时，会明确告知：“我们只对签字真实性负责，不管房子合不合法”。就像你去打印店复印身份证，店员只负责复印清楚，不会核实你拿身份证去干什么。很多公证处会把这类公证归类为“合同见证服务”，在公证书里特别标注“不涉及对房屋合法性的审查”，相当于给自己留了免责条款。

更扎心的是，有些乡镇公证处为了创收业绩，甚至会暗示购房者“公证了就有保障”。笔者就见过一个案例：张女士买了套小产权房，公证员当面说“盖了章就受法律保护”，结果拆迁时法院判决合同无效，张女士拿着公证书去维权才发现，公证书里早就用专业术语埋了雷。

二、那些年公证过的购房者 都怎么样了

北京通州法院判过一起典型案例：王先生花80万买了套小产权房，合同做了公证。5年后卖家反悔，以“合同违法”为由起诉要求返还房屋。法院判决书里明确写着：“公证不能赋予违法合同法律效力”，最终王先生只能拿回购房款，还倒贴了20多万装修费。更惨的是，因为房价涨到150万，这波操作直接亏掉一套首付。

也有“幸运儿”靠公证逃过一劫的情况。李阿姨买的城中村小产权房遇到卖家二次转卖，靠着公证书里清晰的违约责任条款，硬是让卖家赔了双倍定金。但这种情况就像买彩票——赔钱容易赚钱难，10个公证案例里8个都是买家吃亏。

三、比公证更重要的4个救命稻草

真想买小产权房怎么办？记住这4招比公证管用：

1. 查清房屋底细：让卖家拿出集体土地使用证、建房审批表，去村委会核实是不是“一户一宅”，有没有被抵押查封。

2. 全家签字画押：必须让卖家的配偶、子女、父母都在合同上签字，防止日后扯出“共有人不知情”的狗血剧情。

3. 绑定违约责任：合同里写明“若遇拆迁，所有补偿归买家”“卖家反悔需赔偿3倍房价”，违约成本高了，对方才不敢轻易搞事情。

4. 留好交易证据：转账备注“购房款”，保留水电费缴纳记录，实际入住越久，法院认定“事实合同”的性越大。

四、灵魂拷问：关于公证的5个致命问题

1. 公证过的合同，打官司能赢吗？

答案扎心：基本赢不了！法院判案看的是法律效力，不是公证效力。就像用美颜相机拍照，公证只是加了层滤镜，改不了素颜违法的本质。

2. 为什么有人公证后顺利过户了？

这种情况要么是碰巧遇到“农转居”政策变化，要么是走了“以租代售”的灰色操作。就像闯红灯没被撞，不代表闯红灯合法。

3. 公证处有没有审查房产合法的义务？

法律没强制要求！公证员又不是房管局，他们主要看材料是否齐全，顶多尽到“形式审查”义务。这就好比婚恋网站只核实用户身份证，不保证对方不是渣男。

4. 拆迁，公证合同能分补偿款吗？

想都别想！拆迁补偿对象是土地产权人（一般是村集体或开发商），购房者最多能找卖家要回当初的购房款，还得祈祷卖家没跑路。

5. 到底要不要花这个公证费？

2000块以内的公证费就当买个心理安慰，超过这个数纯粹是智商税。有这钱不如请律师拟份滴水不漏的合同，或者给房子多装两个监控摄像头实在。