购房买卖协议受法律保护吗
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条明确规定，依法成立的合同受法律保护。购房买卖协议作为典型的民事合同，只要其内容不违反法律法规、不违背公序良俗，且签订双方具有完全民事行为能力，就具备法律效力。换句话说，合法合规的购房买卖协议是受法律保护的，若一方违约，另一方有权通过法律途径要求履行合同或索赔损失。
一、购房协议的法律依据与核心要点
购房买卖协议的法律效力主要来源于《民法典》合同编，明确规定了合同成立的条件、履行义务及违约责任。想要协议受法律保护，需满足以下核心条件：
1. 主体资格合法：买卖双方必须是成年人且精神正常，开发商需具备预售/销售许可证；
2. 内容真实合法：协议条款不能存在欺诈、隐瞒（隐瞒房屋抵押状态），也不能约定违法内容（如“避税条款”）；
3. 形式规范：建议采用书面形式，口头协议虽在特定条件下有效，但举证困难。
二、什么情况下购房协议无效？
以下几种常见情形导致协议无效或部分条款不受保护：
- 阴阳合同：为避税签订“两份价格不同”的合同，法院只认可实际交易价格；
- 无证销售：开发商未取得预售许可证，签订的协议被判定无效；
- 产权不明：房屋存在共有权人未签字同意，或房屋已被查封、抵押未解除。
张三购买李四的二手房时，李四隐瞒了房屋已被抵押给银行的事实，张三事后发现可主张撤销合同并要求赔偿。
三、如何确保购房协议“坚不可摧”？
1. 核实证件：买房前查清开发商“五证”（尤其是预售证），二手房则需查看产权证、抵押情况；
2. 细化条款：明确交房时间、装修标准、违约金比例（一般建议约定总房款的每日万分之一至五）；
3. 补充协议：针对学区房指标、户口迁移等特殊需求，务必写入合同；
4. 律师把关：大额交易建议花几千元请专业律师审查合同，规避“文字游戏”。
四、违约了怎么办？法律救济途径
遇到开发商延期交房、卖家反悔涨价等情况：
1. 协商优先：通过发律师函、谈判争取和解；
2. 诉讼维权：准备好合同、付款凭证、沟通记录等证据向法院起诉；
3. 执行保障：胜诉后可申请强制执行，要求过户房屋或冻结对方资产。
杭州某案例中，买家因卖家违约涨价，法院判决卖家双倍返还定金并赔偿房价差额损失，充分体现了法律对购房协议的保护力度。
常见问题解答
1. 口头约定的购房协议有效吗？
原则上有效，但必须能提供聊天记录、录音、证人等证据。不过涉及房产交易金额大，强烈建议签订书面合同！
2. 开发商在合同里加“霸王条款”怎么办？
“开发商可单方面修改交付标准”，这类条款因显失公平被法院撤销。签约时发现此类问题，可向住建部门投诉或要求修改。
3. 签了阴阳合同会坐牢吗？
一般属于民事纠纷，但若逃税金额较大构成刑事犯罪。税务部门有权追缴税款并处罚款，建议通过合法方式交易。
4. 违约后只能要回定金吗？
不是！除定金罚则（双倍返还）外，还可主张房价上涨的差价损失。原价100万的房子涨到120万，卖家违约需赔偿20万。
5. 如何验证合同是否合法？
两个方法：①对比当地住建局发布的示范合同文本；②登录国家企业信用信息公示系统，核查开发商资质是否正常。
