按揭房买卖协议与执行能对抗吗
《民法典》及相关司法解释，按揭房买卖协议本身不能直接对抗法院强制执行。虽然买卖协议合法有效，但房屋在未完成过户登记前仍属于原业主的财产。当原业主涉及债务纠纷时，债权人有权申请执行登记在其名下的房产。购房者仅凭买卖协议主张权利，面临“协议有效但房子保不住”的困境。不过，若购房者已支付全部房款并实际占有房屋，且未过户非自身原因导致，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条提出执行异议。
为什么你的购房协议变成一张废纸？
张三去年花200万买了套按揭房，签了正规买卖合同还付了80%房款。结果最近发现房子被法院查封，原来卖家在外欠债500万。张三拿着协议去法院理论，法官却说：“协议有效，但房子还得拍卖！”这种魔幻剧情每天都在上演。问题的核心在于：房产证名字没改，法律上房子还是卖家的。就像你买了手机但没拿货，店家欠债时手机照样会被搬走。
四个血泪教训告诉你风险在哪
案例1：李女士买二手房时帮卖家垫资解押，结果卖家拿钱去澳门赌博，房子被多个债权人轮候查封。教训：垫资解押等于抱雷睡觉！
案例2：王先生买的法拍房没过户就被二次查封，折腾3年还没住进去。教训：法拍房也要看是否存在多重债务！
案例3：赵小姐买的期房开发商破产，200万首付打了水漂。教训：期房交易要查开发商五证和资金监管！
案例4：陈先生买抵押房时没做预告登记，卖家偷偷把房子二次抵押。教训：抵押状态买房要做三重防护！
救命三招：这样操作才安全
第一招：签完合同立即办网签备案，这是对抗执行的初级护盾。第二招：拿着买卖合同去不动产登记中心办预告登记，法律效力直接升级。第三招：留好转账凭证，备注"购房款"，千万别用现金交易。就像打游戏升级装备，这些操作能给购房协议穿上法律盔甲。
常见问题解答
问题1：房子没过户，法院执行时我能阻止吗？
仅签了协议没过户，阻止执行成功率不到30%。但若满足：已付全款、实际入住、非自身原因未过户这三个条件，最高法规定可提出执行异议。关键要准备物业缴费记录、水电费单据等实际占有证据。
问题2：预告登记真的管用吗？
预告登记是法律赋予的"超级护身符"，有效期内可排除后续抵押和强制执行。但要两点：1.需在签合同后3个月内办理 2.有效期只有1年，到期前要及时续期或转正式登记。
问题3：房子被拍卖，已付房款能要回吗？
这种情况属于典型"钱房两空"，法律上购房者只能作为普通债权人申报债权。建议立即申请财产保全，拍卖后按债权比例受偿。所以千万别等出事再行动，发现卖家有债务风险就要及时起诉。
问题4：如何提前发现房产风险？
记住"三查一控"口诀：查不动产登记簿看抵押查封、查裁判文书网看涉诉情况、查征信报告看卖家负债，签协议时加入违约控制条款。现在很多城市开通了线上查询，花50块钱就能避免500万损失。
