有网签合同的房子是自己的吗
最近接到好多朋友咨询："签完网签合同是不是就算拿到房子了？"作为一个处理过上百起房产纠纷的律师，我必须严肃告诉大家：网签合同≠房产证！《民法典》第209条，房屋所有权的设立、变更以不动产登记簿为准。也就是说，网签只是交易备案程序，房子真正属于谁，得看有没有完成过户登记。
网签合同到底是个啥？
去年有个案例让我印象深刻。张三买了套期房，网签完就觉得自己是业主了，结果开发商资金链断裂跑路，房子烂尾了。他拿着网签合同去法院，只拿回购房款，没得到房子赔偿。这说明啥？网签合同就像订婚戒指，法律上承认你们要结婚，但没领证就不算合法夫妻。
网签系统其实是住建部的"防渣男神器"，开发商签完合同必须30天内备案。这个动作有三个重要作用：1.冻结房源防止一房二卖 2.锁定交易价格避免阴阳合同 3.留痕交易过程方便日后查证。但！它只是交易过程的一个环节，不是终点站。
网签后的三大隐患要当心
我处理过最奇葩的案例，王女士网签后房子被法院查封了。原来卖家欠债，债权人赶在过户前申请了财产保全。这种情况就算拿着网签合同，也得先解决债务纠纷才能过户。
还有更坑的"贷款连环套"。李哥去年看中套二手房，网签完才发现自己征信有问题贷不了款。按照合同约定，这种情况要赔总房款20%的违约金，亏了30多万才脱身。
最惨的是遇到开发商暴雷。现在很多楼盘都是拿预售证就开卖，网签后两三年才能交房。这期间要是开发商资金出问题，购房者很钱房两空。去年郑州那个烂尾楼维权群，80%业主都完成了网签。
常见问题答疑
问题1：网签后房子还能被卖家抵押吗？
能！去年我代理的案子就是这种情况。卖家把已网签的房子抵押给银行，买家花了2年时间打官司才解决。法律上物权仍归卖家，抵押完全合法。
问题2：网签备案满3年能对抗法院查封吗？
不一定！最高院有判例显示，查封发生在过户前，购房者即便网签备案也不能优先受偿。关键要看是否支付全款并实际占有房屋。
问题3：开发商一房二卖怎么办？
赶紧做三件事：1.到房管局查备案情况 2.收集转账凭证等支付证据 3.申请诉前财产保全。法律会优先保护完成过户登记的一方，但可以追究开发商违约责任。
问题4：网签后能单方面退房吗？
除非合同有约定或符合法定解除条件，否则要付违约金。有个客户因工作调动想退房，赔了15%房款。建议签补充协议时加上"无责解约条款"。
问题5：学区房网签后能入学吗？
不行！北京海淀区去年就有家长耽误孩子上学。必须完成过户且户口迁入，学校才认房产。有些区还要求实际居住满1年以上。
