镇上没有房产证的房子如何签合同
《民法典》第215条规定，房屋买卖合同的效力与物权登记是分开的。即使房子没有房产证，只要合同内容合法、双方自愿签署，合同本身仍然有效。但要的是，这类房屋无法办理过户手续，买方只能获得房屋使用权而非所有权。现实中常见于农村自建房、集体土地房屋、违建整改期房屋等情况，签署合必须明确约定"使用权转让"性质。
无证房签约实操指南：这7个坑千万别踩
我刚帮亲戚处理完一起无证房纠纷，房东收了30万定金后反悔，靠合同里的"双倍赔偿条款"才挽回损失。签这类合要特别：
1. 房屋信息要精确到毫米！除了地址，还要记录宅基地编号、建房审批号、四至范围。去年有案例因为写成"东邻王婶家"，结果拆迁时发现王婶家早就搬走了。
2. 付款必须分期支付，建议预留20%尾款在交房后支付。见过最聪明的买家要求每年支付5%，连续付10年，这样卖家违约成本极高。
3. 违约赔偿要狠！建议约定"违约方需赔偿总房款200%"，去年苏州法院就支持过这样的条款。别写"协商解决"，那等于没写。
4. 拆迁补偿归属要写死！明确约定遇到拆迁时，土地补偿归卖家，房屋补偿归买家。去年郑州拆迁案中，这种条款让买家多拿了70万补偿。
5. 见证人要找对人！最好请村委会干部+派出所民警双见证，比公证处管用。某案例中，有民警见证的合同在法庭上直接被采信。
血泪教训：我差点被坑20万的亲身经历
去年想买套镇上的养老房，卖家拿出1998年的建房证，拍胸脯说马上能办房产证。幸亏我多了个心眼：
第一步：去自然资源局查档案，结果发现房子占用了3平米耕地，根本办不了证。
第二步：让卖家写承诺书，约定若3年内无法办证，原价回购房屋并按10%年息补偿。
第三步：付款时通过银行转账并备注"购房款"，现金支付等于送钱。
第四步：搬进去就换锁，结果真有人拿着老房主的借条来要债，新锁救了我的家具。
常见问题解答
问题1：没有房产证的买卖合同有效吗？
合同本身有效但存在风险！最高法()民再179号判决，只要不违反法律强制性规定，合同就有效。但买方要：房子被查封、拍卖，建议在合同中约定"如遇第三方主张权利，卖方需全额退款并赔偿"。
问题2：遇到拆迁我能拿到补偿吗？
关键看合同约定！浙江高院有个典型案例，合同写明"拆迁时装修补偿归买方"的条款获得支持。建议明确列出各项补偿归属，最好约定"买方获得除土地外的一切补偿"。
问题3：怎么证明卖方就是房主？
三件套必须齐全：①原始建房审批表 ②近20年水电费缴纳凭证 ③村委会出具的产权证明。去年安徽的案子中，买方靠连续15年的水电费单打赢了确权官司。
问题4：卖方反悔不认账怎么办？
做好两手准备：①在合同约定"卖方违约需支付房屋现价值200%的赔偿金" ②实际占有房屋，马上装修入住。法律上占有事实+付款凭证是最强证据，某案例中住满2年的买方即便没证也保住了房子。
