法院评估房子是按市场价格吗
法院评估房产并不完全等同于直接采用市场价格。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，司法评估需采用市场法、收益法、成本法等专业方法综合判定。评估价以市场价为基础，但会考虑司法处置的特殊性、变现周期、权利限制等因素，最终结果比市场挂牌价低10%-30%左右。
法院房产评估的完整流程揭秘
当你的房子进入司法评估程序，会经历这些步骤：法院会从评估机构名录库随机摇号选定评估公司，评估师带着专业设备上门勘查，不仅要量房拍照，还会查证房产证信息。有趣的是，他们连你家隔壁的垃圾站、楼下的菜市场都会记录在案。接下来两周，评估师会比对近半年同小区成交数据，考虑楼层、朝向、装修等20多项指标，生成带有防伪二维码的正式报告。曾有个案例，业主自估600万的别墅，法院评估只认480万，差价就出在违建部分不被认可。
评估价偏低的三大真相
为什么法院评估总比中介报价低？第一是快速变现原则，法院默认房子要在6个月内卖掉；第二要扣除潜在费用，拖欠的物业费、过户税费；第三考虑权利瑕疵，被查封的房子不能贷款购买，自然要打折。有个商铺评估案例，市场价200万，因存在租赁合同，评估直接砍到150万，这就是带租约贬值的典型表现。
常见问题解答
法院评估价就是最终拍卖底价吗？
不一定！规定，第一次拍卖按评估价起拍，流拍后第二次可降价不超过20%，第三次再降不超过12%。曾有厂房评估2000万，三次流拍后1300万成交，这中间的差价就是司法拍卖的特殊性。
对评估结果不服怎么办？
可以在5天内提出书面异议，最好附上近期成交合同或专业机构报告。但要单纯说我觉得价格低不会被采纳。去年有个案子，业主提供6份中介报价都没被采纳，靠专业测量公司出具的套内面积证明才改判。
评估会考虑精装修价值吗？
这是个常见误区！评估师主要看固定装修，地板、橱柜，移动家具不算。更扎心的是，你花50万装的土豪风反被扣分。有案例显示，某业主自称装修花费百万，评估反而比毛坯房每平少估了300元，原因是装修风格严重影响变现速度。
