按揭房算是自己的房产吗
很多人以为付了首付、签了购房合同，房子就完全属于自己了。但站在法律角度，这个问题的答案需要“分阶段”来看：按揭房在房产证登记你的名字时，法律上就是你的房产，但银行对这套房子拥有“抵押权”。《民法典》第三百九十四条，只要房产证上写的是你的名字，你就是法律意义上的产权人。不过，在房贷还清前，银行有权优先处置这套房子——这才是“按揭买房”的核心法律关系。
按揭房到底算不算“自己的”？这3个真相要知道
真相一：房产证在手≠完全自由 即使你拿到了红色封皮的房产证，只要贷款没结清，房本上都会标注“已抵押”的字样。你可以住、可以出租，但想卖掉或者重新抵押贷款？必须经过银行同意。很多业主直到卖房时才发现，自己得先凑钱把贷款还清才能过户，这个过程叫“赎楼”。
真相二：断供超过6个月，房子被拍卖 网上有人说“按揭房和租房没区别”，这显然是误解。租房是消费，按揭是资产积累。但要：连续断供超过6个月，银行会向法院申请拍卖你的房子。拍卖款会优先偿还贷款，剩下的才归你——房价跌了，你钱房两失。
真相三：结婚买房写名字，按揭房分割更复杂 婚前个人付首付、婚后共同还贷的情况很常见。离婚，法院会把房子判给登记方，但另一方可以要求补偿还贷部分和增值收益。房子首付30万，婚后共同还贷70万，离婚时房产价值200万，未登记方大约能拿到（70万÷100万）×200万×50%=70万左右的补偿。
按揭房VS全款房，权利差异比你想象的大
全款买房的人可以随时把房子抵押、买卖、加名，但按揭房就像“带着枷锁跳舞”：
- 想加子女名字？ 得先还清贷款，去银行开结清证明，再到房管局办理解押和加名手续。
- 想二次贷款？ 除非房价涨了很多，否则银行只会按（现估值-剩余贷款）的70%给你放贷。
- 想换房？ 很多城市认房又认贷，即便卖掉首套房，再买房首付高达60%。
关于按揭房的5个常见误区
误区1：“等我还完房贷，房子才真正属于我” 错！从房产证登记日起你就是主人，银行只是抵押权人。哪怕贷款还剩1块钱没还，法律上你也是产权人。
误区2：“开发商跑路了，银行会帮我要回房子” 错！你和开发商的买卖合同、和银行的借款合同是两码事。遇到烂尾楼，你得自己起诉开发商，银行照样会催你还贷。
常见问题解答
问题1：还没还完贷款，能把按揭房卖掉吗？
可以！有两种方法：一是转按揭（新买家继续还你的贷款，需要银行同意），二是赎楼（自己或找担保公司垫资还清贷款，解押后再交易）。不过现在很多银行不接受转按揭，第二种方法更常用。
问题2：房贷断供会立刻失去房子吗？
不会立刻失去！银行一般会给6个月宽限期，之后才会起诉。从断供到法拍需要1-2年，期间你可以尝试卖房或协商还款方案。
问题3：按揭房的房产证在银行手里？
早就不是了！后全国推行不动产登记，房产证原件由业主保管，银行只保留抵押登记证明。你没拿到房本，是开发商还没办完大产权证。
