新买的房子还有贷款想卖掉怎么办
《民法典》第四百零六条和《城市房地产抵押管理办法》规定，贷款未结清的房产属于抵押状态，卖家需要经过银行同意才能交易。常见两种方式：一是用买家首付款结清贷款解除抵押，二是办理转按揭将贷款转移给买家。但操作需看银行政策和购房合同约定，有些开发商会在购房合同中设置2-3年限售条款，这种情况需要先与开发商协商解约。
手把手教你5步卖掉贷款房
第一步：翻出你的贷款合同。重点看「提前还款条款」，有些银行规定还款满1年才能申请，违约金是1-3个月利息。曾经有客户没这条，房子挂出去才发现要赔5万违约金。
第二步：直接找贷款经理。别打客服电话绕圈子，去银行个贷部找经办人最靠谱。去年帮客户处理过案例，原本说要等3个月，找对人后两周就办完解押。
第三步：准备过桥资金。买家首付不够还贷，可以考虑「垫资过桥」，日息大概0.03%-0.05%。不过要小心黑中介，建议找正规担保公司，签好三方协议。
第四步：玩转合同条款。在买卖合同里必须写明「首付款优先用于偿还贷款」，最好约定资金由第三方监管。之前遇到买家私自挪用首付，差点导致交易烂尾。
第五步：带着银行去过户。现在很多城市可以「带押过户」，不用先还贷就能交易。但要不是所有银行都支持，建议提前30天预约办理。
必看的4个避坑指南
1. 警惕「帮忙洗白征信」骗局：最近出现中介声称能消除不良记录快速卖房，结果收钱后跑路。记住征信修改只有人民银行能操作！
2. 阴阳合同风险大：为了省税做低房价，导致银行拒贷。有个案例合同写200万实际300万，买家贷款批不下来，卖家反被索赔20万。
3. 解押后立即网签：遇到过卖家还清贷款后反悔涨价，结果因为没网签，买家只能吃哑巴亏。建议还款当天就去住建局锁定交易。
4. 留好所有还款凭证：包括转账记录、银行回执、结清证明，至少保存5年。曾经有客户3年后被银行追讨莫须有的欠款，全靠凭证翻盘。
常见问题解答
刚买半年的房能卖吗？会不会赔钱？
法律上满2年可免增值税（5.6%），但急售的话建议算总账：300万房子，持有不满2年税费多16.8万，加上中介费、违约金，挂牌价至少要比买入价高10%才不亏本。
房贷还剩100万，买家只能付50万首付怎么办？
可以尝试「转按揭+二次抵押」组合方案。先转100万贷款给买家，剩余50万办装修贷。但需要买家征信良好，最好找熟悉信贷政策的中介操作。
卖房期间还要继续还月供吗？
必须的！有个血泪教训：卖家以为房子已签约就停供，结果导致征信逾期，买家贷款审批失败，最终赔了定金还丢了客户。
开发商不同意解约怎么办？
购房合同有霸王条款，可以依据《消费者权益保护法》第26条主张格式条款无效。去年成功帮客户通过消费者协会调解，要回10万定金。
