房子供一年了我想卖掉可以吗
最近很多朋友问我："刚还了一年房贷的房子能不能卖掉？会不会违法？"作为一个经历过房产交易的过来人，今天就从法律角度给大家吃颗定心丸。《城市房地产管理法》和《民法典》规定，只要房产证在手且没有司法限制，供了一年房贷的房子完全允许买卖！不过要还在限售期内（各地政策不同），或者开发商在购房合同中约定了禁止转售条款，那就要另当别论了。
为什么刚供房就要卖？这5种情况很常见
去年刚签完贷款合同，现在就想卖房的人还真不少。我接触过的案例中，最常见的是工作调动导致异地定居的"候鸟族"，疫情期间线上看房现在后悔的"冲动买家"，还有发现更好投资机会的"理财达人"。有个做跨境电商的客户，去年在郊区买了套婚房，结果生意突然做到海外，现在房子成了甜蜜的负担。
二手房市场数据显示，挂牌房源中，房龄1年内的占比达到12%。这说明短期卖房不是个别现象。不过要的是，很多银行规定提前还贷需要支付违约金，某国有银行对3年内提前还款收取2%的罚息，这笔钱可是要从卖房款里扣的。
实操指南：五步搞定短期卖房
第一步先找贷款银行要个"按揭余额证明"，这个相当于你的房贷体检报告。第二步记得把房产证从银行"赎"出来，有些银行要求提前还款才能解押。第三步找中介挂房源时，重点说明"满二唯一"状态（虽然才供一年，但有些税费优惠可以争取）。第四步定价要有策略，参考同小区最近成交价，建议比市场价低3%-5%更容易出手。第五步签合特别违约责任，建议预留2个月交易周期。
血泪教训：这些坑千万别踩
朋友老王去年买了套学区房，今年孩子突然拿到国际学校offer急着卖房。结果因为契税发票没满2年，多交了5.6%的增值税，白白损失15万。还有个案例更扎心，卖家没提前告知租约情况，买家入住时发现房子里住着签了三年合同的租客，闹到法院赔了违约金。
建议各位卖家提前准备好这些材料：购房合同原件、契税完税证明、银行还款流水、物业费结清证明。特别是维修基金票据，很多小区现在补开这个证明要跑三四趟。
市场真相：现在卖房是亏还是赚？
以二线城市为例，去年200万买的房子，首付60万贷款140万，等额本息还了一年大概还了8万本金+6万利息。现在同户型挂牌价普遍在190万左右，加上中介费、增值税、个税等支出，实际还要倒贴。但是核心地段优质学区房，有些反而升值了10%以上。建议大家上贝壳找房查真实成交价，别被挂牌价忽悠了。
常见问题答疑
问题1：房贷没还清怎么卖房？
有三种方法：1.自己筹钱先还清贷款；2.用买家首付来解押（需要银行配合）；3.找担保公司过桥资金（会产生日息约0.05%）。最稳妥的是第一种，但需要现金流支持。
问题2：卖房要经过银行同意吗？
必须的！《个人住房贷款管理办法》，转让抵押房产需要银行出具同意书。有些银行会要求结清贷款，有的允许转按揭，要咨询信贷经理。
问题3：不满两年税费有多高？
以200万房子为例：增值税（5.6%）11.2万，个税（1%）2万，契税（1-3%）2-6万，中介费（1-2%）2-4万。总税费高达15-23万，相当于房价的7.5%-11.5%。
问题4：如何快速卖出高价房？
三个秘诀：1.每周六日开放看房；2.把钥匙托管给靠谱中介；3.花5000元做专业软装。数据显示，精装房比毛坯房成交价平均高8%，成交周期短15天。
