房子有贷款可以签买卖合同吗
直接回答：房子有贷款当然可以签买卖合同！但必须遵守一个核心原则——必须经过抵押权人（银行）的同意。《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人。也就是说，只要银行同意，买卖双方就能合法签约，不过要特别交易流程的设计。
一、为什么带贷款的房子还能交易？
很多人以为房贷没还清房子就被"锁死"了，其实法律给买卖双方留了3条路：
1. 转按揭：相当于把房贷"过继"给买家，需要银行重新审核买家资质。王先生房贷还剩80万，通过转按揭让李女士还贷，现在四大行基本停办，但部分地方银行还能操作。
2. 用首付款解押：最常见的方式！张阿姨房子市值300万，房贷还剩100万，买家先付150万首付，100万用于还清贷款解除抵押，剩下50万作为首付款。
3. 担保公司垫资：适合着急交易的情况。陈先生想快速卖房，找担保公司先垫付100万解押，等买家贷款下来再归还，一般会产生1-2%的垫资费。
二、实战操作指南（避坑必看）
第一步：查清贷款余额 别相信口头说的！让卖家打银行客服查剩余本金，最好一起去银行打印还款明细。去年就有人遇到卖家说还剩50万，结果一查还有68万。
第二步：合同要加"特别条款" 必须写明："卖方承诺在XX年XX月XX日前解除抵押登记，若逾期每日按总房款万分之五支付违约金"。见过太多因为没写时间扯皮的案例。
第三步：资金监管必须做 建议选择房管局资金监管账户，亲眼见过买家把100万直接转给卖家，结果卖家拿去赌球输光的惨剧。
第四步：过户前解除抵押 重点！必须看到房本上"抵押登记"变成"已注销"才能过户。某中介曾伪造解押证明，导致买家钱房两空。
三、这些风险不会吃大亏
案例1： 杭州刘女士买房，卖家拿到首付后没去解押，反而又偷偷做了二次抵押，房子被法院查封。
避坑方法： 签约前到不动产登记中心拉产调（现在很多城市可以网上查），确认除银行外没有其他抵押。
案例2： 郑州王先生遇到卖家征信恶化，银行突然要求提前还贷，导致交易中断。
避坑方法： 合同要加"如因卖方原因导致无法解押，需双倍返还定金"的条款。
四、常见问题答疑
1. 卖家不配合解押怎么办？
立即起诉并申请财产保全！去年深圳有个案例，买家起诉后3天就冻结了卖家账户，最终卖家不得不配合解押。
2. 首付款被骗走的风险大吗？
只要不做这三件事基本安全：不私下转账、不经手现金、不提前交房。建议首付款分两次支付，解押前付70%，解押完成再付30%。
3. 公积金贷款的房子更难交易？
其实流程完全一样！只是解押时要多跑一趟公积金管理中心，比商业贷款多花3-5个工作日。
4. 法院拍卖房有贷款能买吗？
法拍房反而更安全！法院会强制解押，而且现在很多银行提供"法拍贷"，首付3成就能拍房。
