贷款买的房子如果卖掉怎么办流程
《民法典》和《不动产登记暂行条例》，贷款未结清的房产属于“有抵押状态”，必须完成解除抵押登记后才能过户。卖房流程分为三步：还清贷款→解除抵押→办理过户。若买家愿意接手贷款（即“转按揭”），需经银行书面同意并重新审核资质，成功率较低，90%以上的情况需要卖家先自行结清贷款。
贷款房卖房全流程详解
第一步：算清你的房贷账单
先给贷款银行打电话，报上身份证号查两件事：①剩余贷款本金（别信APP数据，有误差）②提前还款违约金（一般剩余本金的1-3%）。贷100万还剩50万，违约金得交5千到1.5万。
第二步：凑钱解押的4种方法
1. 自掏腰包：适合有存款的土豪
2. 找买家的首付款：常见操作！让买家先付30%首付给你还贷，记得签资金监管协议
3. 过桥贷款：利率每天0.05%左右，50万贷款用10天要2500元利息
4. 转按揭：跟买家去银行办手续，整个流程要2个月起
第三步：预约还贷别踩坑
现在提前还贷都要排队！北上广深平均排队2个月起，记得做三件事：
① 立即向银行提交提前还款申请
② 开始找中介挂房源
③ 准备房产证、身份证、贷款合同原件
第四步：解押当天要盯紧
还清贷款后7个工作日内，银行会给你《贷款结清证明》和《他项权证》。带着这些材料去不动产登记中心，工作人员会在系统里把抵押状态改成“已注销”，这时候房子才真正属于可交易状态。
第五步：签合同要加这句话
在买卖合同中必须写明：“卖方承诺在XX年XX月XX日前完成解押手续”。最好约定每逾期1天赔总房款的0.05%，防止银行放鸽子导致交易流产。
常见问题解答
问题1：房子还有100万贷款，买家只肯出50万首付怎么办？
可以组合操作：先用50万首付还部分贷款→申请缩短贷款期限→月供不变的情况下，只需再还40万就能解押。要找银行个贷经理算细账，不同银行政策差异很大。
问题2：解押手续要多久？急着卖房怎么办？
正常流程需要15-30个工作日，加急办法：①每天催银行客户经理 ②亲自去不动产登记中心盯着办理 ③花钱找担保公司加急（费用约3000-5000元）。曾有案例北京业主花4000元加急，3天就拿到解押证明。
问题3：卖房后剩余贷款能转给买家吗？
起部分银行试点“带押过户”，但全国推广不到30个城市。以上海为例，需要满足：①买卖双方贷款都是纯商贷 ②买方首付≥卖方剩余贷款 ③房子是普通住宅。实际操作建议先咨询当地不动产登记中心。
问题4：还贷卡被冻结了怎么办？
立即联系银行更换还款账户！需要准备：身份证原件、新银行卡、情况说明（写明更换原因）。已进入司法冻结阶段，要优先处理债务纠纷，否则无法进行任何房产交易。
